Por Francisco Alves dos Santos Júnior
Na sentença infra, discute-se a interessante questão da prescrição aquisitiva de imóveis do SFH, bem como de parcelas do saldo devedor dos contratos de financiamento ainda que por esse sistema, firmados com a Caixa Econômica Federal - CEF e cedidos à Empresa Gestora de Ativos - EMBEA.
Boa leitura.
PROCESSO Nº: 0823538-63.2019.4.05.8300 - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
ADVOGADO: C V C P e outros
RÉU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL e outro
ADVOGADO: R L G
2ª VARA FEDERAL - PE (JUIZ FEDERAL SUBSTITUTO)
Sentença tipo B, registrada eletronicamente
EMENTA: DIREITO ECONÔMICO. DIREITO CIVIL. PRESCRIÇÃO DE PARCELAS DO SALDO DEVEDOR DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS. BAIXA NA HIPOTECA.
-A fluência do prazo de prescrição, relativa a contrato sob prestação, ocorre a partir do dia seguinte ao final da data de vencimento da última prestação.
-Inércia da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e da EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA na cobrança de parcelas do(s) saldo(s) devedor(es).
-Inaplicabilidade, ao caso, do entendimento de Turmas do E. STJ da impossibilidade de aquisição de imóvel do SFH por usucapião(prescrição aquisitiva).
-Reconhecimento da prescrição da pretensão das CAIXA e EMEA cobrarem parcelas do saldo devedor, bem como da obrigação de ambas, solidariamente, darem baixa na(s) respectiva(s) hipoteca(s).
-Procedência.
Vistos etc..
1. Relatório
F DE A A, qualificado na petição inicial, propôs esta ação declaratória de prescrição com cancelamento definitivo de hipoteca e tutela provisória de urgência em caráter antecedente em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA e da EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA, pleiteando, liminarmente, a suspensão do leilão extrajudicial dos imóveis objeto dos autos, marcado para o dia 26/11/2019. Requereu, preliminarmente, a concessão de prazo para juntar aos autos instrumento de procuração e comprovante de recolhimento de custas. Alegou, em síntese, que: a) teria adquirido os imóveis caracterizados como lojas nº 3, 4, 5 e 6 do Conjunto Comercial, localizado na Avenida Dr. Cláudio Gueiros Leite, nº 2235, bairro do Janga, Paulista/PE, aquisição esta advinda após assinatura da Escritura Pública de Mútuo com Garantia Hipotecária firmado com o vendedor e, especialmente, com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, datada do mês de agosto de 1992, nos precisos termos das matrículas nº 25.313, 25.315, 25.185 e 25.317, respectivamente; b) o mútuo, no valor de CR$ 46.500.000,00 (cada um dos imóveis), teria suas condições de pagamento indicadas no R-2 das referidas matrículas, cujo conteúdo informa que ele deveria ser pago em 120 (cento e vinte) parcelas mensais, a primeira vencendo no dia 31/08/1992; c) considerando que o pagamento da dívida teve início no dia 31 de agosto de 1992, e considerando que o prazo total para quitação do mesmo era de 120 (cento e vinte) meses, ou seja, 10 (dez) anos seria certo afirmar que o dito financiamento terminou por ver vencer a última parcela no dia 31 de agosto de 2002; d) passados quase 17 (dezessete) anos da data indicada como do vencimento da última parcela do contrato e embora o autor não ostente termo de quitação do mesmo, não teria havido, por parte da instituição bancária credora, ou mesmo da EMGEA, qualquer ação efetiva com o objetivo de cobrar valores que estivessem em aberto, seja ela extrajudicial ou mesmo judicial, EXCETO medida cautelar de protesto distribuída no ano de 2008, quando já prescrita a obrigação; e) em 09 novembro de 2019 e novamente em 21 de novembro de 2019, teria sido surpreendido com a publicação de edital de leilão extrajudicial no Jornal Folha de Pernambuco, dando conta que o imóvel por ele adquirido seria alvo de leilão extrajudicial por dívida decorrente do contrato acima identificado. Teceu outros comentários acerca da prescrição da obrigação. Protestou o de estilo. Deu valor à causa. Instruiu a inicial com documentos.
Decisão (ID. 4058300.12766834) na qual foi determinada a intimação da parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, juntar aos autos o Instrumento de Procuração e o comprovante de recolhimento das custas e, com relação aos imóveis, deferiu-se, em parte, o pedido de antecipação dos efeitos da tutela, apenas, para determina a suspensão de todo e qualquer procedimento executivo tendente a sua alienação a terceira pessoa ou a sua integração no patrimônio da CAIXA ou da EMGEA, especialmente os noticiados leilões, até ulterior decisão judicial, assim como foi determinada a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis no qual se encontram registradas as escrituras dos imóveis em questão.
Ofício expedido (ID. 4058300.12851775)
Certificada a juntada do recibo de envio do ofício (ID. 4058300.12873409).
A parte autora requereu a juntada do Instrumento de Procuração e do comprovante de recolhimento das custas (ID. 4058300.13056446 e ID. 4058300.13056449).
Ofício resposta do 1º Serviço Notarial e Registral - Paulista/PE noticiando o cumprimento da determinação deste Juízo (ID. 4058300.13194056).
Ato ordinatório (ID. 4058300.13205248) no qual a parte autora foi intimada para tomar ciência do ofício resposta do Cartório competente.
Certificado o encaminhamento para o setor de expedientes a fim de dar ciência ao leiloeiro (ID. 4058300.13205328).
A CAIXA/EMGEA apresentaram contestação (ID. 4058300.13246759). Em preliminar defenderam a inexistência de prescrição. No mérito pontuaram a legalidade das cláusulas contratuais, do pacta sunt servanda e da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Defenderam a existência de previsão da prorrogação do prazo contratual e da responsabilidade dos mutuários por eventual saldo residual; a legalidade da execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei nº 70/66; da não inversão do ônus da prova. Ao final, requereram a total improcedência dos pedidos da parte autora e o deferimento dos argumentos declinados na contestação, com a condenação da parte autora ao pagamento do ônus oriundos de sua sucumbência (ID. 4058300.13246759).
Ato ordinatório (ID. 4058300.13304533) no qual a parte autora foi intimada para, querendo, apresentar réplica.
A parte autora apresentou réplica (ID. 4058300.13347487), oportunidade na qual defendeu a efetiva ocorrência da prescrição e inexistência de prorrogação do prazo para amortização; apontou a irrelevância da força obrigacional do contrato e da inaplicabilidade do CDC, por ser matéria estranha ao pedido autoral, uma vez que o mérito da questão paira apenas sobre a prescrição das obrigações; apontou a ilegalidade de procedimento sob a luz do Decreto-Lei nº 70/66 diante da inexistência e obrigação válida a ser executada; a ausência de prova da qual não se desincumbiram as demandadas; requereu, ainda, a correção do valor da causa. Teceu outros comentários. Ao final, requereu seja: avaliada a necessidade de correção do valor da causa; declarada a prescrição de todos os débitos porventura existentes em relação ao contrato de compra e venda; confirmada a medida liminar inicialmente deferida para suspender em definitivo a realização de leilão extrajudicial dos imóveis objeto do contrato supracitado; determinada a expedição de ofício ao Oficial Registrador do Cartório do 1º Serviço Notarial e Registral da Comarca de Paulista/PE, a fim de que seja procedida a baixa definitiva das hipotecas de 1º grau, constantes das matrículas de nº 25.313, 25.315, 25.185 e 25.317 das lojas nº 3, 4, 5 e 6 do Conjunto Comercial, localizado na Avenida Dr. Cláudio Gueiros Leite, nº 2235, bairro do Janga, Paulista/PE.
A CAIXA/EMGEA requereram o julgamento do feito (ID. 4058300.15941754).
A EMGEA requereu a inclusão do nome do advogado RICARDO LOPES GODOY, OAB/PE1931A (ID. 4058300.15941755). E juntou Instrumento de Procuração (ID. 4058300.15941758).
Vieram os autos conclusos.
É o relatório. Decido.
2. Fundamentação
2.1. Representação Processual CAIXA/EMGEA
O pedido de cadastramento da habilitação do(a)(s) advogado(a)(s) acima indicado(a)(s) pela CAIXA e EMGEA já foi atendido, é tanto que o(s) seu(s) nome(s) está(ao) anotado(s) como Patrono(a)(s) dessa(s) Empresa(s) na distribuição deste processo.
2.2. Julgo antecipadamente este feito, de acordo com o estado do processo, por entender desnecessária qualquer outra dilação probatória, uma vez que a documentação acostada nos autos permite-me extrair a conclusão para esta demanda (art. 355, I, CPC).
2.3. Do Mérito
2.3.1. Da Prescrição
Busca a p arte autora a declaração da prescrição da pretensão das partes do polo passivo (CAIXA/EMGEA) de cobrarem valores de prestações relativas ao financiamento de quatro imóveis junto à CAIXA.
2.3.1.1 - Prescrição Aquisitiva - Usucapião - de Imóvel do SFH
Conforme já registrado na decisão sob o id. 4058300.12766834, os imóveis objeto de financiamento pela CAIXA, pelo sistema financeiro de habitação, não são passíveis de aquisição prescritiva (usucapião), conforme entendimento acolhido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça:
"O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível"[1]
No mesmo sentido também decidiu a Quarta Turma do STJ[2].
2.3.1.2 -Prescrição da Pretensão de Cobrança de Valores do Saldo Devedor
Mas, o entendimento descrito no subitem anterior, não se aplica à cobrança a ser feita pela CAIXA e/ou pela EMGEA de parcelas(prestações ou do saldo devedor)de contratos de financiamento de imóveis, por qualquer tipo de sistema, inclusive pelo Sistema Financeiro da Habitação.
Examinemos, pois, se houve ou não prescrição da pretensão de as CAIXA e EMGEA cobrarem parcelas dos saldos devedores, relativos aos três imóveis em questão, indicados na petição inicial.
Embora a Parte Autora não tenha apresentado sua via do contrato, assim como a CAIXA/EMGEA também não o fizeram, consta nos registros dos imóveis sob as matrículas de nº 25.313, 25.315, 25.185 e 25.317, todas do 1º Serviço Notarial e Registral - Paulista/PE (Id. 4058300.12763053, 4058300.12763070, 4058300.12763094 e 4058300.12763099), o registro R-2, no qual foi anotado que o financiamento da credora hipotecária (CAIXA) seria pago em 120 meses, ou 10 (dez) anos, com a primeira prestação vencendo no pretérito dia 31.08.1992.
Logo, pelas informações constantes nos autos, a última prestação do financiamento vencera no pretérito dia 31.08.2002 e, nas pesquisas nos sistemas TEBAS e PJe, os únicos processos vinculados ao autor (FRANCISCO DUCLERC MODESTO SIMEÃO - CPF 037.359.824-68) são uma medida cautelar de protesto, distribuída em 07.01.2008 e baixada (entregue) em 25.01.2008 e esta ação.
O contrato objeto dos autos foi assinado durante a vigência do Código Civil de 1916, de sorte que a contagem do prazo prescricional seria realizada levando em consideração o art. 177 do CC/1916, verbis:
"Art. 177. As ações pessoais prescrevem, ordinàriamente, em vinte anos, as reais em dez, entre presentes e entre ausentes, em quinze, contados da data em que poderiam ter sido propostas. (Redação dada pela Lei nº 2.437, de 1955).". (Vigência)
A partir de janeiro de 2003, com a vigência do Código Civil de 2002, o prazo para cobrança desse tipo de débito passou a ser regulado pelo art. 206, §5º:
"Art. 206. Prescreve:
(...)
§ 5º Em cinco anos:
I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;".
Com a alteração(redução)do prazo prescricional, o próprio Código Civil de 2002 trouxe uma regra de transição para definir qual seria o prazo aplicável às relações jurídicas. Vide o artigo 2.028:
"Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada."
No caso dos autos, como não havia transcorrido mais de 05 (cinco) anos entre o vencimento da dívida (31.08.2002) e a entrada em vigor do Código Civil de 2002 (11.01.2003), prevalecerá a contagem do prazo prescricional deste.
Logo, a prescrição da cobrança de eventual saldo devedor ocorreu em 12.01.2008, porque o marco inicial de contagem do novo prazo de prescrição é o dia 11.01.2003, ou seja, a data de entrada em vigor do Código Civil de 2002 e não a data do fato gerador.
Não houve, por parte da CAIXA, tampouco da EMGEA, qualquer comprovação de que teria promovido atos para a execução da dívida no intervalo apresentado no parágrafo anterior, sendo forçoso o reconhecimento da prescrição do fundo de direito para a cobrança(ordinária ou executiva) das parcelas pendentes.
Nesse sentido:
"CIVIL. SFH. CONTRATO DE MÚTUO. INADIMPLÊNCIA DESDE O ANO DE 2001. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PARA EXECUÇÃO DA DÍVIDA ANTECIPADA. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. CONTAGEM DO PRAZO A PARTIR DA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DA TURMA. PROVIMENTO DO APELO.
1. Apelação do particular em sede de ação revisional de contrato de mútuo, em que em sede de apelo discute apenas a ocorrência de prescrição do débito das parcelas vencidas e não pagas, desde o ano de 2001, diante da omissão da Caixa Econômica Federal em promover a execução extrajudicial de tais valores.
2. Havendo inadimplência do mutuário, em relação ao seu contrato de mútuo firmado com a CEF, a dívida será antecipada a partir da terceira prestação sem que tenha ocorrido sua quitação. Na hipótese, é fato incontroverso que o particular se encontra inadimplente desde o ano de 2001, com o encerramento do contrato no ano de 2010, depois de vencida e não paga a última prestação em 10/07/2010.
3. Inexiste nos autos prova de ter o agente financeiro promovido à notificação do mutuário para pagamento do débito em aberto, mas tão somente afirma em sua apelação ter tomado providências acerca da sua cobrança. Não comprovada nos autos notificação pessoal do mutuário concedendo-lhes o prazo de vinte dias para a purgação da mora, de acordo com o art. 31, §1º, do Decreto-Lei nº 70/66, ou de qualquer documento que comprove tais providências, é de se reconhecer a ausência de qualquer ato de execução extrajudicial para cobrança do débito.
4. Prevendo o Código Civil anterior o prazo de 20 anos para a cobrança da dívida, mas, na data da entrada em vigor do Novo Código Civil (12.01.2003), havendo decorrido menos de 02 anos do surgimento da pretensão da CAIXA (o que deu ensejo à execução da dívida foi o inadimplemento do mutuário ocorrido em março de 2001), o novo termo final da prescrição foi antecipado para 12/01/2008 (05 anos após o início da vigência do Novo Código Civil), sendo este prazo incontroverso.
5. Não obstante a afirmativa da CEF de que promoveu atos para execução da dívida, não demonstrou tais providências, sendo a hipótese de se reconhecer a prescrição do fundo de direito para a Caixa Econômica Federal em promover a execução em tela, diante do transcurso do lustro prescricional, na hipótese, de cinco anos, a contar da entrada em vigor do novo Código Civil, que findou em 13/01/2008, declarando-se por quitada a dívida do contrato em tela, com a respectiva liberação da hipoteca do imóvel, após o trânsito em julgado da presente ação.
6. Precedentes da Turma: (AC 200883000035475, Desembargador Federal Paulo Gadelha, TRF5 - Segunda Turma, DJE - Data::23/09/2010 - Página::598.); (PROCESSO: 200981000006414, AC530735/CE, DESEMBARGADOR FEDERAL FRANCISCO WILDO, Segunda Turma, JULGAMENTO: 08/11/2011, PUBLICAÇÃO: DJE 17/11/2011 - Página 405); (AC 200980000000770, Desembargador Federal Rubens de Mendonça Canuto, TRF5 - Segunda Turma, DJE - Data::28/01/2010 - Página::172.). 7. Apelação do particular provida."[3].
Cabe registrar, ainda, que, embora a CAIXA aponte previsão contratual para prorrogação do contrato para a liquidação do saldo devedor residual, da leitura dos documentos juntados aos autos, não é possível identificar a existência de cláusulas com a previsão de responsabilidade, por parte do mutuário, em adimplir eventual saldo devedor após o pagamento das 120 (cento e vinte) prestações previstas em contrato.
Nesse ponto, inclusive, incumbiria à referida Empresa pública indicar expressamente onde estaria registrada essa previsão em contrato, o que não ocorreu.
Logo,
patente a ocorrência da prescrição da possibilidade de as Requeridas
cobrarem da Parte Autora as referidas parcelas de saldo devedor do
financiamento dos três imóveis referidos na petição inicial.
Prescrita
a possibilidade de as CAIXA e EMGEA cobrarem mencionadas parcelas,
tem-se que houve quitação do(s) financiamento(s), pelo que são obrigadas
a dar baixa na(s) respectiva(s) hipoteca, pois a Parte Autora passou a
fazer jus ao domínio pleno de tais imóveis.
2.4. Da sucumbência
As
Partes do polo passivo sucumbiram integralmente, pelo que serão
condenadas nas respectivas verbas e, considerando o esforço e dedicação
do Patrono da Parte Autora, tenho que mencionada verba deve ser aplicada
no percentual médio legal de 15%(quinze por cento), conforme regra do §
2º do art. 85 do vigente Código de Processo Civil.
3. Dispositivo
Posto isso, julgo procedentes os pedidos desta ação e:
3.1
- pronuncio a prescrição da pretensão das ora Requeridas relativamente
aos saldos devedores dos imóveis em questão e, com relação aos
respectivos valores, dou por quitada a dívida da Parte Autora e por
extinta esta ação, com resolução do mérito(art. 487, inciso II, do
Código de Processo Civil); e
3.2
- como consequência do consignado no subitem anterior, condeno as
Requeridas, solidariamente, a providenciarem, no prazo máximo de
15(quinze) dias, baixa nas hipotecas dos referidos imóveis, perante o Cartório do 1º Serviço Notarial e Registral da Comarca do
Paulista, perante o qual fizeram mencionada hipoteca, sob pena de
pagamento de multa mensal correspondente a 10%(dez por cento) do valor
dos saldos devedores, cuja prescrição foi acima reconhecida, sem
prejuízo da responsabilização pessoa do Servidor e/ou respectiva Chefia
das mencionadas Empresas públicas, ora Rés, no campo do direito civil,
administrativo e criminal, bem como de referida baixa ser determinada
por este Juízo diretamente ao mencionado Cartório, sob as expensas das
ora Requeridas, sem prejuízo da mencionada multa e, com relação a este
pleito, dou o processo por extinto, com resolução do mérito(art. 487, I,
CPC).
3.3
- Finalmente, condeno as Requeridas, pro rata, mas solidariamente, ao
pagamento de honorários advocatícios, que serão pagos ao Patrono da
Parte Autora, no percentual médio de 15%(quinze) por cento sobre o valor
atualizado das verbas tidas acima como prescritas,
atualização(correção monetária) a ser feita desde a data da citação até
a data do efetivo pagamento, pelos índices do manual de cálculos do
manual de cálculos do Conselho da Justiça Federal.
Registrada. Intimem-se.
Recife/PE, 30.11.2020.
Francisco Alves dos Santos Júnior
Juiz Federal da 2ª Vara da JFPE
mef
[1] Brasil. Superior Tribunal de Justiça. 3ª Turma. REsp 1448026 / PE RECURSO ESPECIAL 2014/0081994-7. Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 17.11.2016, in Diário Judicial Eletrônico - DJe de 21.11.2016.
Disponível em
Acesso em 30.11.2020
[2] ______________________________4ª Turma. AgInt no REsp 1513476 / AL AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2015/0002997-2. Relator Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 09.10.2018, in Diário Judicial Eletrônico - DJe de 15/10/2018.
https://processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ATC&sequencial=88702089&num_registro=201500029972&data=20181015&tipo=5&formato=PDF acesso em 30.11.2020
[3] Brasil. Tribunal Regional Federal da 5ª Região, 2ª Turma, AC 00153206020114058300, Desembargador Federal Francisco Wildo, in DJE de 05/07/2012, p. 398.
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