Por Francisco Alves dos Santos Jr
Segue uma decisão que discute importante matéria em caso de arrematação de imóvel em hasta pública, em cujo respectivo edital não constou ressalvas de que havia prestações de condomínio em atraso e de que o imóvel estava ocupado por um Terceiro. Nela se conclui pela nenhuma responsabilidade do Arrematante por mencionados gravames, por ter ele se baseado no edital para arrematar o imóvel.
Boa leitura.

JUSTIÇA FEDERAL DE PRIMEIRO GRAU 5ª REGIÃO
SEÇÃO JUDICIÁRIA DO ESTADO DE PERNAMBUCO
2ª VARA
Processo nº 0003157-53.2008.4.05.8300
Classe: 98 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
EXEQUENTE: EMGEA - EMPRESA GESTORA DE ATIVOS
EXECUTADO: INOCOOP GUARARAPES - COOPERATIVA HABITACIONAL SANTA LUZIA,
SECAO VII e outro
C O N C L U S Ã O
Nesta data, faço conclusos os presentes autos a(o)
M.M.(a) Juiz(a) da 2a. VARA FEDERAL Sr.(a) Dr.(a) FRANCISCO ALVES DOS SANTOS JUNIOR
Recife, 18/05/2016
Encarregado(a) do Setor
D E C I S Ã O
1.
Relatório.
O Arrematante
do apartamento 204 do Bloco A do Conjunto Residencial N. Sra. de Fátima, Sr.
B. L. DA M. S., requereu a expedição da carta de arrematação,
apresentando os comprovantes de pagamentos do total do lance ofertado, bem como
o recolhimento do ITBI. Requereu, ainda, a expedição de Mandado de Imissão na
posse, informando que o imóvel encontra-se ocupado e que existem dívidas de
condomínio (fl. 398/405), requerendo que o imóvel lhe seja entregue livre de
qualquer débito de natureza condominial.
2. Fundamentação.
2.1. Da Carta
de Arrematação
Considerando
que o Arrematante Sr. B. L. DA M. S. anexou ao seu pleito o
comprovante de pagamento do ITBI do imóvel arrematado, bem como dos depósitos
relativos ao total do lance, e, ainda, que a CAIXA já apresentou a autorização
para cancelamento da hipoteca (fl. 314), deve ser expedida a Carta de
Arrematação em favor do arrematante, bem como a entrega da Autorização para Cancelamento da Hipoteca acostada às fls. 314/315.
2.2. Da
Expedição de Mandado de Imissão na Posse.
O arrematante de imóvel em
hasta pública tem o direito de ser imitido na posse do bem através da expedição
do mandado de imissão na posse nos próprios autos da execução, sendo desnecessário o
ajuizamento de qualquer ação autônoma para tanto, eis que esse ato opera-se por
força da alienação realizada.
Nesse sentido,
já decidiu o C. STJ, in verbis:
"EMENTA:
- PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. LEILÃO.
COMPLEMENTAÇÃO DO LANÇO. NULIDADES. OCUPAÇÃO DE IMÓVEL ARREMATADO. NÃO
INVIABILIZAÇÃO DA VENDA. DÉBITOS FISCAIS DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE.
1. NÃO HÁ OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NO
"DECISUM" HOSTILIZADO, QUANDO TODAS AS QUESTÕES SUSCITADAS NA FASE
RECURSAL SÃO EXAMINADAS PELO TRIBUNAL A QUO.
2. IMPROCEDE A ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO
CPC, POR AUSÊNCIA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL, QUANDO A CORTE ANALISA
INTEIRAMENTE E CRITERIOSAMENTE TODA A QUESTÃO DEVOLVIDA. NÃO HÁ O QUE INTEGRAR
A TAL DECISÃO POR MEIO DE EMBARGOS DECLARATÓRIOS, POR SE PRETENDER, NA VERDADE,
NÃO O ACLARAMENTO DA DECISÃO, MAS SIM SUA MODIFICAÇÃO.
3. O ACÓRDÃO ATACADO INTERPRETOU E APLICOU A
LEGISLAÇÃO REFERENTE AO PROCEDIMENTO DA ARREMATAÇÃO, DE ACORDO COM OS
PRINCÍPIOS QUE O REGEM. O SISTEMA PROCESSUAL CONSIDERA QUE A ARREMATAÇÃO É
UM ATO DE ALIENAÇÃO QUE SE PROCESSA SOB A GARANTIA DO JUDICIÁRIO. O ARREMATANTE
NÃO NECESSITA, EM CONSEQÜÊNCIA, PARA IMITIR-SE NA POSSE DO BEM, DE
INTENTAR QUALQUER AÇÃO. ESSE ATO OPERA-SE POR FORÇA DA ALIENAÇÃO REALIZADA. A
EXCEÇÃO É QUANDO O EDITAL DE ARREMATAÇÃO ESCLARECE QUE O IMÓVEL ESTÁ OCUPADO E
QUE PESE SOBRE ELE ÔNUS LOCATÍCIO OU DE OUTRA QUALIDADE.
4. NÃO
É O CASO DOS AUTOS. O EDITAL SILENCIOU A RESPEITO. O
ARREMATANTE ACEITOU ESSA CONDIÇÃO E CONCORREU SOB A GARANTIA DO PODER
JUDICIÁRIO. INEXISTE MOTIVO, PORTANTO, PARA SE ANULAR A ARREMATAÇÃO. A
RESPONSABILIDADE PELOS DÉBITOS FISCAIS NÃO É DO ARREMATANTE. ESTE RECEBE O BEM
SEM ÔNUS.
5. O ADQUIRENTE DO BEM NÃO NECESSITA, PARA
IMITIR-SE NA SUA POSSE, INTENTAR AÇÃO, OU EXECUÇÃO, CONTRA O EXECUTADO QUE A
ESTIVER EXERCENDO. IMITE-SE DE LOGO NA POSSE, MEDIANTE SIMPLES MANDADO, UMA VEZ
QUE EXPEDIDA A CARTA DE ARREMATAÇÃO. DISPOSIÇÕES DO ART. 703 DO CPC. 6. RECURSO
ESPECIAL NÃO PROVIDO.” [1]
No presente caso, observo que não consta no Edital do leilão que o referido imóvel encontrava-se ocupado.
Assim, deve o
pleito do arrematante ser acatado.
Portanto,
merece ser deferido o pleito de expedição do Mandado de Imissão de Posse.
2.3 Da dívida condominial.
Da
mesma forma do item anterior, observa-se que no edital do Leilão não se fez
qualquer referência à eventual dívida condominial, não podendo ser atribuída ao
arrematante a responsabilidade do pagamento.
O
art. 1.345 do vigente Código Civil transfere a responsabilidade pelas parcelas
em atraso de encargos de condomínio para o Adquirente, mas essa regra se aplica
apenas na aquisição contratual, que não seja em hasta pública, e assim mesmo o
Adquirente só será responsável se houver ressalva na escritura de que há
parcelas de encargos de condomínio em atraso, com as devidas especificações.
E,
se a aquisição ocorrer via hasta pública, como no presente caso, o Adquirente
só responde se tiver havido ressalva no respectivo Edital, da existência de encargos
de condomínio em atraso.
Nesse sentido, decidiu o E. Superior Tribunal de Justiça
que examinou caso semelhante, no julgamento do Recurso Especial nº
1.297.672/SP, a relatora a Min. Nancy Andrighi, assim se posicionou: “A responsabilização do arrematante
por eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os
princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.”.
Assim,
com absoluta justiça, entendeu-se que o adquirente não pode ser surpreendido
com encargos ou débitos não previstos no edital, atribuindo-lhe a
responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais anteriores a arrematação,
posto que com a aquisição em hasta pública, se não tiver havido ressalvas no
edital quanto a encargos de condomínio em atraso, que ficariam sob
responsabilidade do Adquirente, não se sub-rogam na pessoa desse Adquirente,
pois, em tal hipótese, a sub-rogação dá-se apenas quanto ao preço da aquisição,
devendo tais débitos ser cobertos pelo valor(preço)da aquisição.[2]
3. Conclusão
Posto isso:
a) Determino a expedição da Carta de Carta Arrematação que
deverá ser entregue ao arrematante juntamente com a Autorização para
Cancelamento da Hipoteca acostada às
fls. 314/315.
b) Determino que o atual Ocupante do imóvel seja intimado,
previamente, para desocupar o imóvel espontaneamente, no prazo de 30(trinta)
dias, após esse prazo, se o Ocupante não desocupar o imóvel, fica, desde já,
autorizada a expedição do respectivo Mandado de Imissão de Posse, para pronto
cumprimento em sua integralidade.
Se houver
necessidade de reforço policial, determino que seja expedido oficio às
autoridades policiais competentes, visando assegurar a integridade física da Oficiala de Justiça no devido cumprimento do mandado e a efetiva imissão de posse no
imóvel, por parte do mencionado Adquirente judicial(Arrematante).
c) Determino que a Secretaria abata no valor depositado
pelo Arrematante, antes de liberá-lo para a Credora, as parcelas do Condomínio
e obtenha junto a este (o Condomínio) o número da sua conta bancária para o respectivo repasse, com as
cautelas de praxe.
P.I.
Recife, 20.05.2016
Francisco
Alves dos Santos Júnior
Juiz Federal, 2ª Vara-PE
[1] Brasil. Superior Tribunal de Justiça. 1ª Turma.
Relator Ministro José Delgado. Recurso Espesial-RESP
nº 469678/RS(2002/0117550-8), julgado em 03/12/2002 - Orgão Julgador T1 -
PRIMEIRA TURMA - (STJ)- DJ 24/02/2003.
[2] Mutatis
mutandis, há regra nesse sentido no Parágrafo Único do art. 130 do Código
Tributário Nacional com relação aos tributos que incidem sobre o imóvel.
No mesmo sentido, era regra do
Código Civil de 1916, quanto à venda em hasta pública, verbis:
Art. 677. Os direitos reais passam com o imóvel para o
domínio do comprador, ou sucessor.
Parágrafo Único – Os impostos que recaem sobre prédios
transmitem-se aos adquirentes, salvo constando da escritura as certidões do
recebimento, pelo fisco, dos impostos devidos e, em caso de venda em praça, até
o equivalente do preço da arrematação”.
O Decreto do Poder Legislativo
nº 3.725, de 1919, estabeleceu que a frase “os impostos que recaem sobre
prédios transmitem-se” deveria ser substituído por “o ônus dos impostos sobre
prédios transmitem-se”.