Por Francisco Alves dos Santos Júnior
Contrato pelo sistema financeiro da habitação. Se o(a) Mutuário(a)atrasa muitas prestações e não entra em contato com o Banco financiador, denominado de Agente Financeiro, este é obrigado a executar administrativamente o contrato, com base no Decreto-lei nº 70, de 1966.
Na sentença abaixo, um caso deste é examinado.
Boa leitura.
PROCESSO Nº: 0800140-97.2013.4.05.8300 - PROCEDIMENTO ORDINÁRIO
AUTOR: K M DA T
ADVOGADO: A F T DE S
RÉU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF.
2ª VARA FEDERAL - JUIZ FEDERAL
AUTOR: K M DA T
ADVOGADO: A F T DE S
RÉU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF.
2ª VARA FEDERAL - JUIZ FEDERAL
Sentença tipo A
Ementa: - DIREITO ECONÔMICO, ADMINISTRATIVO E CIVIL. CONTRATO DO SFH. NÃO PAGAMENTO POR LONGO PERÍODO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.Vistos etc.
A CAIXA é obrigada a executar administrativamente, pelas regras do Decreto-lei nº 70, de 1966, contrato do sistema financeiro da habitação, quando o(a) Mutuário(a)fica longo tempo sem pagar as respectiva prestações.
Observadas as regras do mencionado diploma legal, pelas quais se concretizaram os princípios do devido processo legal e do contraditório.
Improcedência.
1 - Relatório
K M DA T, qualificada na petição inicial, ajuizou esta "AÇÃO
DE NULIDADE DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS E MATERIAIS", pelo rito ordinário, com pedido de TUTELA
ANTECIPADA, contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. Alegou, em síntese, que: teria adquirido o
imóvel situado à Rua Frei Jaboatão, nº 280, bloco - N, Tipo 2, apto.
303, Torre, Recife/PE, aderindo a um Contrato de Empréstimo com o
BANORTE - Banco de Investimento S/A, o qual teria sido posteriormente
cedido Caixa Econômica Federal - CEF; o imóvel teria sido adquirido
mediante Contrato de Compra e Venda e Mútuo com obrigações e quitação
parcial, com cláusula hipotecária; após pagar o Contrato de
financiamento por vários anos, teria deixado de efetuar o pagamento para
discutir judicialmente o excesso de pagamento, quando teria mantido
contato com a CEF, ficando praticamente acertado valores em torno de R$
67.000,00, para que, no início de novembro fosse fechada a quitação; não
teria recebido nenhuma correspondência, todavia, ao tentar fechar a
referida negociação, teria sido surpreendida com a comunicação verbal de
que o citado imóvel teria sido levado a leilão e que ela não poderia
mais negociar e sim teria que desocupá-lo; na ocasião teria informado
que não teria recebido qualquer comunicação de leilão, datas e tudo
mais; tais fatos teriam gerado na Autora um constrangimento de alta
monta, porque teria sido surpreendida com o leilão do seu imóvel, quando
já estava praticamente acertado com a EMGEA a quitação/liquidação do
contrato; que o Contrato seria taxativo no sentido de que o
processamento da execução só poderia ser realizado de forma judicial e
não extrajudicial, como teria sido, portanto, seria nula de pleno
direito a referida execução; que o Decreto-Lei nº 70/66 seria um
procedimento inconstitucional; a Autora não teria sido citada
pessoalmente para a execução extrajudicial; apenas teria havido a
intimação dos leilões, por edital em jornal de circulação na Cidade do
Recife, o que também não supriria a citação pessoal. Transcreveu ementas
de decisões judiciais. Teceu outros comentários e requereu, a título de
antecipação dos efeitos da tutela, que seja determinada: a manutenção
na posse do imóvel até o trânsito julgado da ação; que o Cartório de
Registro de Imóveis se abstivesse de realizar qualquer anotação de
transferência de titularidade. No mérito, requereu a procedência dos
seguintes pedidos: seja decretada a nulidade da execução extrajudicial e
todos os atos subsequentes; a indenização em valor a ser arbitrado por
esse MM juízo, proporcional aos danos morais e materiais que teriam sido
causados à Autora; a concessão de lucros cessantes, eis que o leilão e a
adjudicação do imóvel teriam retirado o direito de propriedade, em
valor arbitrado por este Juízo; a manutenção definitiva da Autora na
posse do imóvel. Alternativamente, requereu: a devolução dos
valores pagos ao título de financiamento, acrescido de juros de mora e
correção monetária, a ser apurado em liquidação de sentença, a teor das
disposições constantes do artigo 53, do Código do Consumidor; a
indenização em valor a ser arbitrado por este Juízo em decorrência da
morosidade na devolução do pagamento do valor do imóvel e não utilização
deste para compra de outro imóvel, também em valor arbitrado por este
Juízo. Protestou o de estilo. Atribuiu valor à causa e juntou
instrumento de procuração e documentos.
Decisão
concedendo à Autora os benefícios da justiça gratuita; indeferindo a
medida liminar; determinando a intimação da Autora para promover a
citação da EMGEA, na condição de litisconsorte passiva necessária; e
determinando a citação da CEF.
A Autora promoveu a citação da EMGEA.
A
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou Contestação, alegando, em síntese,
que: o Contrato de financiamento 9980000055047, referente ao imóvel
localizado na RUA FREI JABOATAO, 280, 303 N, TORRE - RECIFE - PE, teria
sido assinado com a Ré, em 30/081989, no valor de R$ 72.352,53, com uma
taxa de juros nominal anual de 8,5%, no prazo de 240 meses, com garantia
hipotecária; em virtude do não pagamento das prestações no período de
07/1999 a 08/2003, perfazendo, assim, uma dívida total de R$ 215.573,63,
teria havido a consolidação da propriedade pelo Agente Fiduciário; que a
Caixa teria agiu de acordo com o que estava expresso no Contrato e
dentro da legalidade firmada entre as partes; que a Caixa não estaria
praticando nenhum tipo de arbitrariedade, haja vista que a execução
extrajudicial teria ficado expressamente avençada no mencionado Contrato
de mútuo habitacional. Transcreveu ementas de decisões judiciais e
aduziu que o Supremo Tribunal Federal já teria se pronunciado sobre a
compatibilidade entre o Decreto-lei nº 70/66 e a Constituição Federal de
1988; ademais, inexistiria qualquer dever de indenizar a Autora, porque
não estariam presentes os requisitos ensejadores da responsabilidade
civil; a Caixa não teria praticado qualquer ato ilegal que tivesse
atingido a posse da demandante, logo, ausente a prova do ato de turbação
não haveria como ser deferida a medida acautelatória pleiteada nos
presentes autos. Teceu outros comentários, e requereu: a designação de
audiência de tentativa de conciliação; a improcedência dos pedidos com a
condenação da parte autora no ônus da sucumbência. Protestou o de
estilo e juntou procuração.
A
parte autora peticionou requerendo a exclusão da EMGEA do polo passivo
da ação, o que foi deferido no despacho prolatado no dia 31/10/2013, no
qual também foi designada audiência de tentativa de conciliação.
Anexado Termo de Audiência de Tentativa de Conciliação, na qual as partes não se conciliaram.
Determinado
à parte autora que esclarecesse o motivo pelo qual deixou de pagar as
prestações por todo o período indicado na Contestação (1999 a 2013); e,
ainda, que a Caixa Econômica Federal juntasse o comprovante da
notificação pessoal da ora Autora, relativamente ao noticiado processo
de execução extrajudicial do Contrato.
A
Autora esclareceu ter deixado de pagar as prestações do financiamento
em razão do aumento das prestações que teriam comprometido a sua renda
familiar; e, ainda, que teria buscado uma negociação administrativa, no
ano de 2013, quando teria sido surpreendida com o leilão do imóvel; que a
CEF teria requerido designação de audiência para a "homologação do
acordo que havia sido pactuado", mas não teria mantido a referida
proposta. Pugnou pela procedência do pedido.
A
Caixa Econômica Federal anexou aos autos o dossiê da execução
extrajudicial, a respeito do qual a parte autora, devidamente intimada,
manifestou-se, impugnando-o.
Em
seguida, a Caixa Econômica Federal manifestou-se sobre a impugnação da
parte autora ao mencionado dossiê, requerendo a rejeição da impugnação e
o regular prosseguimento do feito.
É o relatório.
Passo a fundamentar e a decidir.
2. Fundamentação
2.1-
A parte autora confessa, na petição inicial, que, por motivos de ordem
pessoal, interrompeu o pagamento das prestações mensais do Contrato de
mútuo mencionado na Petição Inicial, o que resultou na deflagração,
contra si, da execução extrajudicial regulada pelo Decreto-lei nº 70/66.
Pleiteia
a declaração da nulidade da execução extrajudicial referente ao
Contrato nº 8.0917.0000550-9, pelas razões assim resumidas: o Contrato
teria previsto que o processamento da execução apenas poderia ser
realizado de forma judicial; o procedimento executivo previsto no
Decreto-Lei nº 70/66 seria inconstitucional; a Autora não teria sido
citada pessoalmente para a execução extrajudicial; apenas teria havido a
intimação dos leilões, por edital em jornal de circulação na Cidade do
Recife, o que também não supriria a citação pessoal.
2.2- De antemão, cumpre consignar que o Decreto-Lei nº 70/66 já foi declarado constitucional pelo C. Supremo Tribunal Federal, verbis:
"EMENTA: RECURSO. Extraordinário. Inadmissibilidade. Execução extrajudicial. Decreto-Lei nº 70/66. Recepção pela Constituição Federal de 1988. Jurisprudência assentada. Ausência de razões consistentes. Decisão mantida. Agravo regimental improvido. Nega-se provimento a agravo regimental tendente a impugnar, sem razões consistentes, decisão fundada em jurisprudência assente na Corte." (AI 678256 AgR, Relator(a): Min. CEZAR PELUSO, Segunda Turma, julgado em 02/03/2010, DJe-055 DIVULG 25-03-2010 PUBLIC 26-03-2010 EMENT VOL-02395-07 PP-01659)
"CONSTITUCIONAL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. Não ofende a Constituição o procedimento previsto no Decreto-lei 70/66. Precedentes. 2. Ausência de argumento capaz de infirmar o entendimento adotado pela decisão agravada. 3. Agravo regimental improvido." (AI 663578 AgR, Relator(a): Min. ELLEN GRACIE, Segunda Turma, julgado em 04/08/2009, DJe-162 DIVULG 27-08-2009 PUBLIC 28-08-2009 EMENT VOL-02371-12 PP-02382).
2.3-
De outra banda, analisando o Contrato juntado à petição inicial obervo a
existência de cláusula contratual que faculta ao credor promover a
execução extrajudicial na forma prevista no Decreto-Lei nº 70/66. Assim
está expressa a referida cláusula:
"CLÁUSULA DÉCIMA-QUARTA - GARANTIAS- omissis.PARÁGRAFO QUARTO: A hipoteca constituída por este instrumento passa, de logo, a ser representada por cédula hipotecária, na forma prevista no Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, concordando o (s) DEVEDOR (ES), desde já, inclusive, em que o processo de execução hipotecária seja ou o previsto na Lei nº 5.741, de 01 de dezembro de 1971 ou o previsto nos artigos 31 a 38, do referido Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, ou, ainda, de acordo com o Código de Processo Civil, tudo à livre escolha do BANORTE."(G.N.).
Portanto,
também sob este aspecto, não merece ser acolhido o pedido feito na
Exordial, de nulidade da execução extrajudicial, porque a Caixa
Econômica Federal utilizou de procedimento autorizado previamente pela
própria parte autora, no momento da celebração da avença.
2.4-
Além disso, não prospera o argumento de que tenha havido o
descumprimento do procedimento de execução extrajudicial disciplinado no
Decreto Lei nº 70/66, verbis:
"Art. 31. Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o credor que houver preferido executá-la de acordo com este decreto-lei formalizará ao agente fiduciário a solicitação de execução da dívida, instruindo-a com os seguintes documentos:Omissis§ 1º Recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subseqüentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora.§ 2º Quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao agente fiduciário promover a notificação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local, ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.Art 32. Não acudindo o devedor à purgação do débito, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance obtido fôr inferior ao saldo devedor no momento, acrescido das despesas constantes do artigo 33, mais as do anúncio e contratação da praça, será realizado o segundo público leilão, nos 15 (quinze) dias seguintes, no qual será aceito o maior lance apurado, ainda que inferior à soma das aludidas quantias.§ 2º Se o maior lance do segundo público leilão fôr inferior àquela soma, serão pagas inicialmente as despesas componentes da mesma soma, e a diferença entregue ao credor, que poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização sôbre o imóvel alienado.§ 3º Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões, fôr superior ao total das importâncias referidas no caput dêste artigo, a diferença afinal apurada será entregue ao devedor.§ 4º A morte do devedor pessoa física, ou a falência, concordata ou dissolução do devedor pessoa jurídica, não impede a aplicação dêste artigo. ".
Consta
nos autos que a Autora - KÁTIA MARQUES DA TRINDADE - foi notificada,
PESSOALMENTE, no dia 10/08/2012, para, no prazo de 20(vinte dias), a
partir do recebimento da notificação, purgar o débito em atraso e evitar
a execução da dívida[1].
A notificação está em conformidade com o §1º do art. 31 do D-L 70/66.
O prazo de 20 (vinte) dias, contado do dia 10/08/2012, finalizou no dia 30/08/2012.
Portanto,
cai por terra o argumento da parte autora de que fora surpreendida com a
comunicação verbal de que o imóvel teria sido levado a leilão, porque,
efetivamente, fora notificada, pessoalmente, da deflagração do
procedimento de execução extrajudicial previsto no D-L nº 70/66.
Na
sequência, diante da tentativa não exitosa de notificar a Autora,
pessoalmente, do Primeiro Público Leilão e do Segundo Público Leilão,
consoante documentos anexados aos autos, os quais dão conta, inclusive,
que a "mutuáia não reside no endereço de correspondência informado", e
"quem reside no imóvel é a filha da mutuaria", a Caixa Econômica
Federal procedeu à publicação dos respectivos editais em jornal de
grande circulação.
Pois
bem, considerando que a Caixa Econômica Federal comprovou, com os
documentos carreados aos autos, a regularidade no procedimento da
execução extrajudicial do D-L nº 70/66, tendo havido a notificação da
mutuária quanto à execução extrajudicial, e convocação para purgar a
mora. Ademais, os editais de Primeiro e Segundo leilões foram publicados
em jornais de grande circulação, não sendo constatada qualquer
irregularidade no procedimento adotado pela CEF, não há que se falar na
anulação do procedimento.
Diante do exposto, o pedido da parte autora é de ser julgado improcedente.
3. Dispositivo
POSTO ISSO:
3.1 - julgo improcedente o pedido desta ação;
3.2
- sem custas e sem verba honorária, porque a Parte Autora está sob o
amparo da imunidade do inciso LXXIV do art. 5º da Constituição da
República.
P.R.I.
Recife, 08 de dezembro de 2015.
Francisco Alves dos Santos Jr.
Juiz Federal, 2a Vara-PE.
[1] Identificador nº 4058300.324505
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