Por Francisco Alves dos Santos Jr
2. A Autora alega que quitou todas
parcelas do financiamento perante a Caixa Econômica Federal-CEF, desde 03.07.2004,
mas não conseguiu junto a esta a carta para baixa da hipoteca, nem junto à
Cooperativa Habitacional Sete de Setembro a transferência definitiva do imóvel
para o seu nome: a primeira Ré alega que só poderá autorizar a baixa na
hipoteca se a segunda Ré lhe fornecer cópia do contrato original, devidamente
registrado em cartório e que a segunda Ré não assinou o contrato na época do
financiamento, e que esta não teria assinado porque, conforme o disposto na
qualificação das Partes, no contrato, era representada pela Caixa Econômica
Federal-CEF. Não teriam todavia percebido que na parte final do contrato
referida representação foi tornada sem efeito.
Segue sentença, que foi mantida pelo Tribunal Regional Federal da 5ª Região(apelação cível nº 504.741/PE. Rel. Desembargador Federal José Lucena) e pelo Superior Tribunal de Justiça(REsp 1.358.879/PE, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 01.02.2013), na qual a Caixa Econômica Federal e uma Cooperativa foram condenadas a indenizar um Mutuário do Sistema Financeiro da Habitação, por danos morais, decorrentes da impossibilidade de este dar baixa na hipoteca, por problemas operacionais entre a Caixa e a referida Cooperativa.
Boa Leitura.
PODER JUDICIÁRIO
JUSTIÇA FEDERAL DE PRIMEIRA
INSTÂNCIA
Seção Judiciária de Pernambuco
2ª VARA
Juiz Federal:
Francisco Alves dos Santos Júnior
Processo nº 2008.83.00.010838-7 Classe 29
Ação Ordinária
AUTOR: LINDALVA DA
SILVA FARIA
Adv.: Giancarlo Pacheco,
OAB/PE 19.154
RÉU: CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL – CAIXA E OUTRO
Adv. Caixa/EMGEA:
Sérgio Cosmo, OAB/PE 19448
Adv. Cooperativa Habitacional Sete
de Setembro: Edvaldo Evangelista Bezerra, OAB/PE 6690
Registro nº ...........................................
Certifico que registrei esta Sentença às fls..........
Recife, ...../...../2010
Sentença tipo A
Ementa: - DIREITO ECONÔMICO E CIVIL.
ASSINATURA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO. BAIXA NA HIPOTECA.
O Representante legal de Cooperativa de Imóveis é obrigado a assinar o
contrato de compra e venda e financiamento e o Agente Financeiro é obrigado a
dar baixa na hipoteca, após a quitação por parte do Mutuário.
Sofre danos morais o Mutuário que, embora quitando o contrato de
financiamento, não consegue o registro do contrato em cartório e a baixa na
hipoteca, por falta de boa vontade e de entendimento entre a Cooperativa e do
Agente Financeiro.
Procedência.
Vistos etc.
LINDALVA DA SILVA FARIA, qualificada na Inicial, ajuizou, em 20/05/2008,
esta Ação de Cumprimento de Cláusula
Contratual, Cumulada com Pedido de Danos
Morais, pelo rito ordinário, com pedido de antecipação da tutela contra a
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CAIXA e a COOPERATIVA HABITACIONAL SETE DE SETEMBRO.
Alegou, inicialmente, que estaria enquadrada no conceito de idoso,
caracterizando a hipótese prevista no art. 3º, Parágrafo Único, inciso I c/c o
art. 71 da Lei nº 10.741/03 e aduziu, em suma, que, no dia 1º de fevereiro de
1993, motivada pelo desejo de adquirir uma casa própria, teria se dirigido a
uma Agência da CEF e celebrado pacto de compra e venda de imóvel, segundo as
cláusulas estabelecidas no instrumento de contrato; que figurariam no referido
contrato três partes, a CEF na condição de credora/fiduciante, a Cooperativa
Habitacional Sete de Setembro na condição de vendedora e a Autora na condição
de Compradora/devedora; que a CEF teria destinado à Autora parte do valor do
imóvel, objeto do contrato, a título de empréstimo e a Cooperativa seria a
proprietária construtora do imóvel,
conforme disporia a cláusula primeira do referido contrato; que a Autora teria
assumido a obrigação de amortizar sua dívida em 120(cento e vinte) meses,
conforme descrito na cláusula quinta do instrumento contratual anexo; que, em
garantia ao financiamento, o imóvel permaneceria sob o domínio da 2ª Ré,
gravando-se o mesmo com o ônus da hipoteca em primeiro grau em favor da CEF,
conforme cláusula décima quinta; que as garantias teriam permanecido sobre o
bem até que fosse amortizada a totalidade da dívida, momento em que seria
liberado o gravame hipotecário pela 1ª Ré, e a 2ª Ré deveria proceder à
transferência do referido imóvel para o domínio da Autora; que, posteriormente
a Autora teria realizado com a 1ª Ré uma renegociação da dívida proveniente da
aquisição de imóvel; que, pelo ato de renegociação, a Autora tivera o prazo de
amortização de sua dívida diminuído, passando a ser de 69 meses, conforme se
verificaria do Termo de Renegociação que teria anexado aos autos; que teria
procedido aos pagamentos das parcelas de amortização sempre nas datas corretas
dos vencimentos, e teria pago a última parcela (69ª) e quitado a totalidade de
sua dívida em 03/07/2004; que, acreditando que estaria tudo resolvido em
relação ao seu contrato, teria buscado a liberação do gravame hipotecário, bem
como a transmissão do Registro do Imóvel do nome da 2ª Ré para o seu,a fim de
que completasse a regularização do imóvel, e teria sido este o momento em que
os seus “tormentos” começaram; que a 1ª Ré estaria se recusando a liberar o
gravame hipotecário e, embora reconhecesse que a dívida estaria quitada,
estaria alegando que seria necessário anexar ao processo, cópia do contrato
original registrado em cartório; que o mencionado termo contratual não teria
sido registrado em cartório porque faltaria a assinatura da 2ª Ré, na condição
de vendedora; que, mediante preposto, teria se dirigido à Agência da 1ª Ré, na
tentativa de obter informação e auxílio para que fosse resolvida a pendência,
todavia, teria sempre recebido promessas de que o seu caso estaria sendo
analisado pelo departamento jurídico e que em breve receberia resposta acerca
de como proceder; que, todavia, jamais teria recebido tais respostas; que a
obrigação pelo pagamento teria sido cumprida em 03/07/2004 e desde essa data a
Autora estaria tentando regularizar a situação do imóvel; que teria sofrido
dano moral, e deveria ser indenizada.
Teceu outros comentários, e requereu: a procedência dos pedidos,
determinando à primeira Ré que dê a total quitação do referido contrato,
procedendo com a baixa do ônus da hipoteca no prazo máximo de cinco dias, sob
pena de multa diária a ser arbitrada por este Juízo, e, em seguida, que a
segunda Ré seja compelida a proceder com a transferência da titularidade do
referido imóvel, objeto do contrato anexado aos autos, haja vista o suposto
adimplemento comprovado por parte da Autora; a condenação das Rés à indenização
pelos danos morais que teriam sido causados à Autora; a condenação das Rés nas
verbas de sucumbência. Protestou o de estilo. Deu valor à causa e instruiu a
Inicial com instrumento de procuração e documentos, fls. 13/34.
Custas recolhidas, fl. 35.
Determinado à parte autora, à fl. 38, que completasse a Petição
Inicial, fundamentando o pedido de antecipação dos efeitos da tutela
jurisdicional e formulando o referido pedido.
A parte autora pediu, à fl. 40, que fosse desconsiderada a menção à
antecipação dos efeitos da tutela, porque o termo “PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE
TUTELA” teria sido um erro de digitação.
Citada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL juntamente com a EMGEA apresentaram
Contestação às fls. 46/60, sustentando, preliminarmente, a ilegitimidade
passiva ad causam da CEF e a
legitimidade passiva ad causam da
EMGEA, sob o argumento de que a CEF teria cedido à EMGEA o crédito objeto do
contrato em tela. No
mérito, sustentaram a força obrigatória do contrato entre as partes celebrado e
aduziram que não estariam presentes os pressupostos ensejadores do dever de
indenizar; que, ainda que houvesse prova dos danos sofridos pela parte autora
advindos da conduta da CEF/EMGEA, se tais danos existiram teriam decorrido da
conduta da COOPERATIVA HABITACIONAL SETE DE SETEMBRO, o que excluiria a responsabilidade civil da
CEF/EMGEA; que não haveria ato ilícito praticado pela CEF/EMGEA e, por
conseguinte, não haveria nexo de causalidade entre o ato e o dano, uma vez que
o ato ilícito, se tiver havido, não teria sido praticado pela CEF; que a
jurisprudência dominante, embora tenha prevalecido o entendimento de que ao
Juiz caberia o arbitramento da indenização, o Magistrado deveria cercar-se de
cuidado, experiência, equilíbrio e bom censo, para não permitir enriquecimentos
sem causas justificadoras; que, ainda que admitidos os fatos alegados pela
Autora e que se chegue à conclusão de que a CEF/EMGEA, no exercido de suas
funções, agiram de forma irregular, deveriam ser observados os critérios de
razoabilidade para a fixação do valor a título de indenização. Teceu outros
comentários e pugnou pela improcedência dos pedidos e pela condenação da Autora
nas verbas de sucumbência. Protestou o de estilo e juntou documentos e
instrumento de procuração e documentos, fls. 61/75.
A Autora, às fls. 79/81, apresentou Réplica à Contestação da CEF/EMGEA
e juntou documento, fls. 82/83.
Citada, a COOPERATIVA HABITACIONAL SETE DE SETEMBRO apresentou
Contestação às fls. 87/93, argüindo as seguintes preliminares: a)
impossibilidade jurídica do pedido em relação à Cooperativa e aduziu que não
poderia registrar o Contrato em tela porque a CEF não o teria devolvido para averbação
junto ao RGI; e b) Ilegitimidade passiva
ad causam. No mérito, invocou o teor
da Súmula nº 308 do E. STJ e aduziu que seria da CEF a obrigação de liberar a
hipoteca, porque a hipoteca firmada entre a CEF e a Cooperativa não teria
eficácia perante o adquirente do imóvel; que seria da CEF a responsabilidade
pela averbação do imóvel; que a liberação da hipoteca dependeria da iniciativa
da CEF e, se por ventura algum dano moral ou qualquer outro vier a ser
reconhecido, deveria se imputado à CEF; que a Autora teria quitado junto à CEF
o pagamento do imóvel, todavia não teria recebido da CEF a liberação da
hipoteca; que não poderia ser negado ao adquirente de um bem imóvel o direito à
escritura definitiva de compra e venda; que seria da CEF a responsabilidade
pela não confecção da escritura definitiva, sobre quem deveria recair a
responsabilidade; que não teria causado dano moral à Autora e, quanto a este,
adere à Contestação da CEF/EMGEA. Ao final, pugnou pela improcedência dos
pedidos e pela condenação da parte autora nas verbas de sucumbência. Juntou
instrumento de procuração e documentos, fls. 94/154.
A Autora, às fls. 156/158, apresentou Réplica à Contestação da
Cooperativa.
Em atenção ao despacho de fl. 160, a parte autora apresentou cópia da sua Identidade
e CPF, fl. 163.
Na decisão de fl. 164, foi deferida a tramitação prioritária do feito.
Na decisão interlocutória de fls. 166/167, foram rejeitadas as
preliminares de ilegitimidade passiva ad causam da defesa da CEF e da
Cooperativa 7 de Setembro, bem como a preliminar de legitimidade passiva da
EMGEA e determinando que CEF comprovasse a restituição do contrato em questão à
Cooperativa para assinatura e registro, contrato esse que lhe teria sido
entregue em 29.04.1994, ou então comprovasse que não recebeu referido contrato.
Determinando, outrossim, que a CEF se manifestasse sobre a hipoteca comprovada
no documento juntado com a réplica e que se encontra às fls. 82-83,
esclarecendo quem registrou referida hipoteca no respectivo cartório.
A CEF, à fl. 174/175, alegou que a certidão de fls. 82/83 não seria
pertinente ao registro de garantia hipotecária do contrato do mutuário; que,
conforme se verificaria da certidão, o proprietários seria a Cooperativa 7 de
setembro, ou seja, a garantia seria referente à CEF e à Cooperativa 7 de
Setembro; que, somente após a assinatura da Cooperativa no contrato de compra e
venda, em que a mesma figura como vendedora, é que haveria o registro do
gravame hipotecário para garantir o financiamento da CEF com o comprador e
mutuário, ora Autor, o que não teria ocorrido em face da ausência de assinatura
da Cooperativa; que seria vazia a afirmação da Cooperativa de que entregou à
CEF o contrato objeto da ação; que a Cooperativa nunca teria assinado o
contrato, logo, qualquer registro de entrega de contrato pela Cooperativa não
teria o condão de afastar sua omissão em não proceder à assinatura do termo;
que a Cooperativa seria a vendedora e parte autora a compradora, logo, essas
partes é quem estariam realizando a transferência do bem para a propriedade do
outro, e a CEF seria mero instrumento para tal fim como financiadora da
negociação realizada entre vendedor e comprador; que, portanto, não seria a CEF
quem teria interesse em não ter o contrato assinado pelos compradores e vendedores,
na medida em que, apenas poderia registrar o contrato e, por conseguinte, a
garantia hipotecária do contrato de financiamento firmado com o Autor
(comprador e mutuário) com a assinatura do vendedor(Cooperativa 7 de setembro).
Juntou cópia de contrato, fls. 176/187.
A Parte Autora, às fls. 189/190, alegou que a CEF não teria cumprido o
determinado na decisão de fls. 166/167, sustentando, ainda, que teria ficado
comprovada a culpa concorrente dos Réus. Teceu outros comentários e requereu a
condenação solidária dos Réus a indenizar a parte autora dos danos morais que
lhe teriam sido causados.
É o Relatório
Passo a decidir.
Fundamentação
1. Inicialmente,
registro que as matérias preliminares foram enfrentadas na decisão de fls.
166-167, que transitou em
julgado. Ainda inicialmente, registro que Parte Autora
desistiu do pedido de antecipação da tutela,conforme petição de fl. 40.
A
alegação da defesa da Caixa Econômica Federal-CEF de que não teria registrado a
hipoteca, porque o contrato de compra e venda entre a Autora e a Segunda Ré não
teria sido registrado, encontra-se desconstituída com a certidão de fl. 82, que
a Autora juntou com a Réplica, e tenho por sem sentido a alegação da Caixa
Econômica Federal-CEF, quando falou a respeito dessa certidão, na petição de
fls. 174-175, pois a hipoteca deu-se por conta do financiamento à ora Autora: a
Caixa Econômica Federal-CEF repassou todo o valor para a Cooperativa ora Ré,
tomou o imóvel como garantia do financiamento feito a favor da ora Autora.
Não há um contrato isolado de
compra e venda entre a Autora e a Cooperativa, mas sim um contrato com as três
Partes, envolvendo compra e venda e financiamento, contrato esse que foi
juntado com a petição inicial e que se encontra às fl. 16-26, devidamente
assinado pela ora Autora e por representante legal da Caixa Econômica
Federal-CEF, tendo essas duas Partes também assinado a Renegociação do
Financiamento(fls. 27-31).
A
falta de assinatura da Cooperativa ora Ré constitui mera falha ou descuido do
representante legal da Caixa Econômica Federal-CEF, que assinou o referido
contrato, juntamente com a Autora.
Ademais, mesmo que se aceitasse
a alegação da Caixa Econômica Federal-CEF, formulada na petição de fls.
174-175, de que a hipoteca teria sido dada, a seu favor, pela Cooperativa ora Ré, ante os termos da
Súmula 308 do E. Superior Tribunal de Justiça, não teria eficácia perante a ora
Autora, que já quitou toda a dívida.
A Caixa Econômica Federal-CEF,
para liberar o valor do imóvel em questão, a favor da Cooperativa ora ré,
deveria ter, antes da liberação, exigido que esta assinasse o contrato em
questão, não podendo transferir esse ônus para a ora Autora.
E a Cooperativa ora Ré, tendo
recebido o valor relativo ao imóvel em questão, obrigou-se a assinar referido
contrato, como previsto no final deste(v. fl. 26 dos autos) e se não o fez até
o presente momento, deve fazê-lo imediatamente.
A Cooperativa ora Ré comprova,
com o documento que se encontra às fls. 152-154, juntado com sua contestação,
que realmente encaminhou o contrato em questão, de nº 403(note-se que este
número consta da cópia juntada pela ora Autora, às fls. 12), para assinatura da
Caixa Econômica Federal-CEF e da Parte Autora e nesta foi recebido em
29.04.1994, mas embora tenha assinado referido contrato e nele colhido a
assinatura da ora Autora, a Caixa Econômica Federal-CEF não comprovou, nestes
autos, que o tenha devolvido à Cooperativa ora Ré, para que o representante
legal desta o assinasse.
No entanto, nada impediria que o
representante legal da referida Cooperativa entrasse em contacto com o
representante legal da Caixa Econômica Federal-CEF para assinar o referido
contrato, afinal pressupõe-se que os contratantes agem de boa-fé e de boa
vontade.
O que não poderia ter acontecido
era o que findou por acontecer: por falta de entendimento entre as duas Rés,
ficar a ora Autora prejudicada e angustiada ante a situação descrita na petição
inicial e acima.
É lamentável que isso tenha
acontecido e que as duas Rés tenham obrigado a ora Autora vir perante o Poder Judiciário, quando, se a
Caixa Econômica Federal-CEF e a Cooperativa ora ré agissem de boa vontade, tudo
poderia ter sido resolvido na via administrativa. E por isso o Ministério Público Federal deve
ser cientificado desse lamentável fato para verificar se houve algum crime,
senão contra a Autora, contra os cofres públicos, e, se tiver ocorrido, tomar
as medidas necessárias.
No
entanto, nada impede que, agora, a Cooperativa ora Ré assine o referido
contrato, para fins de registro, até mesmo porque assim se encontra obrigada,
conforme previsto no final do contrato de compra e venda e financiamento, no
texto que se encontra à fl. 26 dos autos, posto que a Autora já quitou sua
dívida perante a Caixa Econômica Federal-CEF e a Cooperativa ora Ré há muito já
recebeu o valor do financiamento.
E, se por alguma eventualidade,
a Caixa Econômica Federal-CEF tiver deixado se extraviar o original, outro
contrato deve ser redigido, nos mesmos termos da cópia que foi juntada com a
petição inicial, para tal fim, sem qualquer ônus para a ora Autora.
E
pelas mesmas razões, após a assinatura do contrato, nada impede que a Caixa
Econômica Federal-CEF tome todas as providências necessárias para a baixa da
hipoteca.
3. Os danos morais, sofridos
pela Autora, pela noticiada falha administrativa da Caixa Econômica Federal-CEF
e pela falta de boa vontade da Cooperativa ora Ré, decorrem da angústia de ter
quitado o contrato desde 03.07.2004 e, embora tenha tentado na via administrativa,
não conseguiu que Caixa Econômica Federal-CEF, até o presente momento, a baixa
na hipoteca e o registro do contrato no respectivo Cartório.
Deve, por isso, ser indenizada
pela ora Rés, pro rata.
O valor, que busca punir os
causadores do dano e repor as energias emocionais da vítima, deve ser em
montante que não represente enriquecimento sem causa da vítima, mas que tenha
uma certa força punitiva, para evitar que voltem a praticar o mesmo ato danoso
contra outras pessoas e nesse aspecto também deve-se levar em conta o potencial
econômico destes.
Assim, tenho que o valor da
indenização à Autora, pelos danos morais que vem sofrendo ao longo de todos
esses anos, seja de R$ 20.000,00(vinte mil reais), atualizados a partir do mês
seguinte ao da publicação desta sentença, pelos índices de correção monetária do Manual de Cálculos do Conselho da
Justiça Federal e acrescidos de juros de mora legais, à razão de
0,5%(meio por cento) ao mês, contados estes da data da intimação da execução
desta Sentença, mas incidentes sobre o valor já monetariamente corrigido.
Conclusão
POSTO ISSO, julgo procedentes os
pedidos desta ação e condeno a Cooperativa ora Ré a proceder a assinatura do
contrato de compra e venda e financiamento, cuja cópia se encontra às fls. 12-26
dos autos, e a Caixa Econômica Federal-CEF a tomar todas as providências
pertinentes destinadas à baixa da noticiada hipoteca, que incide sobre o imóvel
objeto do referido contrato, e que após a baixa da hipoteca, que a Cooperativa ora ré providencie para que referido contrato
seja efetivamente registrado no
respectivo Cartório de registro de imóveis, cabendo à ora Autora apenas
os ônus financeiros e legais decorrentes desse registro, ficando concedido à
Cooperativa ora ré o prazo de 30(trinta)dias para realizar a noticiada
assinatura e, depois desta, os 30(trinta)dias subseqüentes para a Caixa
Econômica Federal-CEF providenciar a baixa na hipoteca, e à Cooperativa ora ré
30(trinta)dias após a baixa na hipoteca para tomar todas as providências necessárias
ao noticiado registro no respectivo cartório de registro de imóveis, sendo que
o desrespeito a quaisquer desses prazos implicará multa diária no valor de R$
3.000,00(três mil reais), sem prejuízo da responsabilização funcional, civil e
criminal da pessoa que der azo ao respectivo pagamento.
Outrossim, condeno as duas Rés a
indenizar a Autora pelos danos morais que lhes causaram, pro rata, no valor de R$
20.000,00(vinte mil reais), com correção monetária e juros de mora, na forma
acima preconizada.
Finalmente, condeno as duas
Rés, pro rata, em verba honorária,
que arbitro em 10%(dez por cento)do valor da causa, atualizado a partir do mês
seguinte ao da propositura desta ação, pelos índices
de correção monetária do Manual de Cálculos do Conselho da Justiça Federal.
Dê-se ciência desta sentença ao
Ministério Público Federal, para os fins indicados no 11°.(décimo
primeiro)parágrafo do item “2”
da sua fundamentação, bem como para fiscalizar a reposição aos cofres d Caixa
Econômica Federal-CEF, via ação regressiva, do valor que esta venha a pagar à
ora Autora e para outras providências que entender por pertinentes.
P.R.I.
Recife, 13 de abril
de 2010.
Francisco Alves dos Santos Júnior
Juiz Federal, 2ª Vara-PE
NOTAS
1. O Tribunal Regional Federal da 5ª Região manteve a sentença acima, na íntegra, no julgamento da apelação cível nº 504.741/PE, Relator Desembargador Federal José Maria Lucena, julgamento em 20.10.2011, disponibilizado no DJe TRF5 nº 197, em 27.10.2011 e publicado em 28.10.2011.
2, A Caixa Econômica Federal interpôs recurso especial, que recebeu o número REsp 1.358.879-PE(2012/0268004-7), ao qual se negou seguimento, por decisão de 01.02.2013, Relator Ministro Marco Buzzi, publicada no DJe/STJ, em 05.02.2013, com trânsito em julgado em 19.02.2013.
