Por Francisco Alves dos Santos Júnior
Assuntos novos são debatidos na sentença que segue: precedente da Segunda Seção do STJ, com efeito repetitivo, sobre comissão de corretagem nas aquisições de imóveis pelo Minha Casa, Minha Vida; fixação da verba honorária, quando o Juiz arbitra valor menor que o sugerido na petição inicial, a título indenização por danos morais; multa a favor do(a) Mutuário(a), mediante aplicação dos princípios da isonomia e reciprocidade no campo contratual, além de regra expressa do Código Civil; etc.
Boa leitura.
PROCESSO Nº: 0804059-89.2016.4.05.8300 - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
AUTOR: J G M
ADVOGADO: J M L
RÉU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CAIXA e outro
ADVOGADO: E M S M
2ª VARA FEDERAL - PE (JUIZ FEDERAL)
Assuntos novos são debatidos na sentença que segue: precedente da Segunda Seção do STJ, com efeito repetitivo, sobre comissão de corretagem nas aquisições de imóveis pelo Minha Casa, Minha Vida; fixação da verba honorária, quando o Juiz arbitra valor menor que o sugerido na petição inicial, a título indenização por danos morais; multa a favor do(a) Mutuário(a), mediante aplicação dos princípios da isonomia e reciprocidade no campo contratual, além de regra expressa do Código Civil; etc.
Boa leitura.
PROCESSO Nº: 0804059-89.2016.4.05.8300 - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
AUTOR: J G M
ADVOGADO: J M L
RÉU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CAIXA e outro
ADVOGADO: E M S M
2ª VARA FEDERAL - PE (JUIZ FEDERAL)
Sentença tipo B
Sentença registrada eletronicamente
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. FINANCIAMENTO CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATRASO NA ENTREGA DO ENCERRAMENTO DAS OBRAS E NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL.
-Encargos típicos da fase das obras não podem ser cobrados após o fim do prazo contratual para encerramento destas, tendo a Parte Autora direito de ressarcimento, via amortização no saldo devedor, dos valores que lhe foram cobrados após o fim desse prazo contratual até a data em que a cobrança cessou.
-A legislação do Programa Habitacional Minha Casa, Minha Vida, c/c com regras do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, não admite que a CAIXA cobre valor do Mutuário relativo à assinatura do respectivo contrato.-Se a Construtora atrasou o encerramento das obras e a efetiva entrega das chaves à Mutuária, ora Autora, fica obrigada a pagar multa, proporcional, àquela que a Mutuária seria obrigada a pagar caso houvesse atrasado o pagamento de alguma prestação(princípios da isonomia e da reciprocidade e regra do Código Civil).
-Danos morais existentes, porque frustraram as expectivas da Mutuária, ora Autora, quanto ao recebimento do imóvel do Programa Minha Casa, Minha Vida a tempo e modo.
-Procedência parcial.
Vistos etc..
1. Relatório
J G M, qualificada na petição inicial, em 31.05.2016 propôs esta ação de indenização por danos materiais e morais c/c tutela antecipada em face da N EMPREENDIMENTOS E I LTDA. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA.
Requereu, inicialmente, os benefícios da Justiça gratuita. Aduziu, em
síntese, que: teria celebrado contrato de promessa de compra e venda
junto à N EMPREENDIMENTOS E I LTDA. para aquisição de
um imóvel localizado na RESERVA ATLÂNTICA JATOBÁS, BOSQUE "A" - BLOCO
07 - APARTAMENTO 204; que teria sido pago o valor de entrada para a
Construtora através de sinal e pagamento de intercaladas, bem como teria
firmado junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contrato de financiamento nº 8.5555.2797.184-0 para
pagamento do valor restante; apesar de ter solicitado tanto à
instituição bancária como à construtora a sua via do contrato de
financiamento habitacional, nenhuma dessas Empresas forneceu-lhe até a
presente data, o que violaria a lei consumerista; acredita a demandante
que no contrato de financiamento habitacional inexistiria cláusula
especifica, clara e de fácil interpretação do consumidor, que
autorizasse cobrança de taxas e/ou tarifas de evolução de obra; após a
assinatura do contrato junto à demandada, a demandante teria passado a
ser cobrada mensalmente pela ré valores especificados como tarifa de
evolução de obras, cobranças essas indevidas, ilegais, abusivas; a
questionada Evolução de obra seria uma taxa comum em financiamentos
adquiridos perante a Caixa Econômica Federal, cujo objeto seriam imóveis
ainda em fase de construção; a existência desta Taxa seria informada
apenas no momento em que o consumidor teria assinado o contrato de
financiamento com o banco, não sendo passível de escolha, uma vez que a
negativa ao pagamento da referida taxa sujeitaria o adquirente à
incidência das multas abusivas já previstas na Promessa de Compra e
Venda anteriormente assinada; a denominada "Taxa de evolução da Obra" na
verdade seria composta pelos juros cobrados pelos Bancos das
Construtoras; seriam decorrentes do empréstimo que a construtora teria
feito com o banco e com o tempo, indevidamente, teria repassado ao
comprador de boa-fé que, além de ter frustrada a expectativa de receber o
seu imóvel no dia prometido, ainda receberia esse prejuízo no seu
orçamento mensal; a cobrança de juros pela financeira antes da entrega
do imóvel seria uma prática abusiva; tal prática contrariaria o artigo
31 do Código de Defesa do Consumidor; o contrato de compra e venda não
preveria a cobrança da referida taxa; o contrato de compra e venda
possuiria uma cláusula genérica que preveria a correção do valor das
prestações pelo INCC; a cláusula contratual que preveria que a correção
do valor das prestações seria pelo INCC também contraria o artigo 51, V,
§ 1º e 39, V ambos do CDC, pois colocaria o consumidor em desvantagem
excessiva; o INCC seria um índice variável, calculado mês a mês, ou
seja, no momento da contratação o consumidor não saberia ao certo o
exato valor das obrigações que estaria assumindo; os valores pagos a
título de " juros de Obra" não seriam amortizados no valor da dívida
contraída pelo consumidor; que as referidas taxas estariam sendo
cobradas desde janeiro de 2014; a construtora teria enviado comunicação
em maio de 2015 que o imóvel seria entregue em dezembro de 2015,
entretanto, teriam passados quase 11 meses da data prevista para entrega
do imóvel sem que a parte autora tenha a real previsão de receber o
imóvel em questão; a autora faria jus à multa contratual compensatória
prevista na cláusula nona sobre o valor do contrato em tela; a aquisição
do imóvel, objeto da lide, teria acontecido por "intermediação" dos
corretores impostos pelas construtoras; a cláusula que atribuiria ao
consumidor o ônus do pagamento da Comissão de Corretagem em Contrato de
Promessa de Compra e Venda de Imóvel seria nula de pleno direito. Teceu
outros comentários. Transcreveu ementas de decisões judiciais. Ao final,
requereu:
E no mérito que"1. Seja concedido o beneficio da justiça gratuita, por ser a autora pobre na forma da Lei; 2. A inversão do ônus da prova; 3. Seja acolhida a preliminar, no sentido da concessão da TUTELA ANTECIPADA: No sentido de que a Caixa Econômica Federal entregue a demandante a cópia do contrato de financiamento habitacional 8.5555.2797.184-0, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas com cominação de multa diária a ser arbitrada por V.Exª. no caso de descumprimento da ordem concedida; No sentido de que a Caixa Econômica Federal suspenda a cobrança das tarifas/taxa de evolução de obra referente ao contrato supra citado, sob pena de cominação de multa diária a ser arbitrada por V.Exª. no caso de descumprimento da ordem concedida".
"1. Seja julgado PROCEDENTE o presente feito, declarando a cobrança indevida e tornando definitiva a tutela para cancelar/desconstituir as cobranças a titulo de taxa/tarifa de evolução de obra, seja condenado as Demandadas a ressarcir de forma dobrada os valores cobrados e pagos pela autora indevidamente, conforme os recibos de pagamento da Caixa Econômica Federal em anexo; 2..Requer que a ré seja condenada a arcar com a MULTA COMPENSATÓRIA sobre o valor do contrato em tela, com início do mês de junho de 2015 (primeiro mês de atraso até a efetiva entrega) igual ou superior a aplicada ao consumidor em caso de descumprimento, qual seja a prevista na cláusula sexta do contrato, com correção monetária pelo IGPM/FGV e juros de mora de 1% ao mês desde a citação até a efetiva entrega do imóvel. E para que haja a isonomia entre as partes requer que essa multa seja a prevista na cláusula 6ª do contrato; 3. Declaração de nulidade da cláusula nona, paragrafo segundo do contrato, pois fere o principio da isonomia, igualdade, proporcionalidade, e na boa-fé objetiva que rege os contratos; 4. Requer que o saldo devedor seja corrigido pelo INPC, e não pelo INCC, pois este último reflete os custos da construção civil, vez que a autora não deu causa ao atraso da obra; 5. Requer a condenação quanto a devolução em dobro do valor pago a título de corretagem (prestação de serviço de intermediação) no valor de R$ 970,00 (novecentos e setenta reais), totalizando R$ 1.940,00 (um mil, novecentos e quarenta reais);. 6. A restituição em dobro do valor cobrado a título de taxa de assinatura de contrato de financiamento, totalizando R$ 500,00 (quinhentos reais); .7 Requer a condenação das demandadas ao pagamento indenizatório pelos Danos Morais causados a autora, em quantia a ser arbitrada por este Juízo, mas que seja capaz de penalizar a atitude abusiva dos réus e assim coibir novos atentados contra os direitos dos consumidores e não inferior a R$ 100.000,00 (cem mil reais); 1.8 . Seja a Ré condenada no pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 20 do CPC; e 1.9. A citação das demandadas, na pessoa física de seu representante legal, para que responda aos termos da presente demanda e para comparecer às audiências de conciliação e de instrução e julgamento a serem designadas por este MM. Juízo, nela oferecendo, se quiser, contestação, sob pena de revelia;".
Protestou o de estilo. Deu valor à causa. Instruiu a inicial com Instrumento de Procuração e documentos.
R.
decisão (ID. 4058300.2020976) na qual foi concedido o benefício da
assistência judiciária, mas nela negou-se a concessão liminar da
pretendida tutela provisória de urgência de antecipação e determinou-se
a realização de audiência de conciliação.
A CAIXA apresentou contestação (ID. 4058300.2200938). Preliminarmente, argumentou a ilegitimidade passiva ad causam
e inaplicabilidade do benefício da assistência judiciária gratuita. No
mérito, defendeu a legalidade dos encargos contratuais; que atuou
unicamente como agente financeiro, repassando os recursos devidos para a
construção do empreendimento a cada etapa concluída; que em 01.06.2016
foi implantada a segunda etapa do financiamento (fase de amortização);
que o contrato habitacional foi firmado em 19.12.2013, cujos recursos
são originários do Fundo de Garantia, com prazo de amortização de 360
meses, taxa de juros de 4,5% a.a. e Sistema de Amortização Constante.
Teceu outros comentários. Ao final requereu o acolhimento das
preliminares suscitadas e, no mérito, a improcedência dos pedidos.
Juntou contrato e demais documentos (ID. 4058300.2200939 até ID.
4058300.2201009).
N EMPREENDIMENTOS E I LTDA apresentou contestação (ID.
4058300.2350770). E juntou documentos (ID. 4058300.2350777 até ID.
4058300.2350793).
R.
despacho (ID. 4058300.2492594) no qual foi determinada a intimação da
N EMPREENDIMENTOS E I LTDA para juntar a contestação
por meio do editor de texto do sistema PJe.
N EMPREENDIMENTOS E I LTDA apresentou contestação (ID.
4058300.2559126). Preliminarmente, arguiu sua ilegitimidade passiva ad causam.
No mérito, levantou exceção de prescrição com relação ao pleito de
restituição da quantia paga. E apontou que o CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM FIANÇA,
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES foi firmado, em 19.12.2013,
entre a parte autora e as ora rés (NACIONAL EMPREEDIMENTOS e CAIXA), com
prazo de conclusão de construção em 24 (vinte e quatro) meses, cujo
termo final seria 19.12.2015, conforme previsão da Cláusula C, item 6.1;
que na Cláusula DÉCIMA SEXTA, Parágrafo Segundo, está previsto que,
além do referido prazo de 24(vinte e quatro) meses, a Ré ainda teria
mais 60 (sessenta) dias para a efetiva entrega das chaves à Autora; que o
mencionado imóvel estaria disponível para entrega desde 03.02.2016,
data da expedição do habite-se pelo Município, de forma
que inexistira qualquer atraso na entrega do imóvel; que não teria
incidido em qualquer ilegalidade na cobrança da taxa de evolução da obra
ante a inexistência de atraso na obra; que inexistiria razão para
condenação em danos morais diante da inexistência desse tipo de dano
causado à Autora. Teceu outros comentários. Ao final requereu o
acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, o
julgamento pela total improcedência dos pedidos da parte autora.
A
parte autora apresentou réplica às contestações (ID. 4058300.3072552),
oportunidade na qual rebateu os respectivos argumentos das ora
Requeridas e reiterou os termos de sua petição inicial.
Despacho
(ID. 4058300.5124659) no qual foi determinada a intimação das partes
para especificarem as provas que pretenderiam produzir.
A parte autora, diante do despacho de id 4058300.5124659,
requereu a juntada de documento que comprovaria que até a propositura
desta demanda o imóvel não lhe havia sido entregue (ID.
4058300.5387075). E juntou documento (ID. 4058300.5387077 até ID.
4058300.5387083).
A
N EMPREENDIMENTOS E I LTDA requereu a habilitação da
advogada E M S M, OAB/PE... (ID. 4058300.5427715).
Juntou carta de renúncia do(a) advogado(a) anterior (ID.
4058300.5427716) e novo Instrumento de Procuração (ID. 4058300.5427725).
Certidão, sob id 4058300.5445307, a respeito do decurso
de prazo sem a manifestação das Requeridas, quanto ao despacho no
sentido de que deveriam comprovar a data da efetiva entrega do imóvel à
Autora, acostado sob id 4058300.5124659.
R.
despacho (ID. 4058300.7942058), no qual foi determinada a intimação das
requeridas para se manifestarem acerca dos documentos apresentados pela
parte autora.
A
CAIXA esclareceu que o "ateste de término da obra" ocorrera em
01.06.2016, com o ingresso do contrato de financiamento firmado pela
parte autora na fase de amortização (ID. 4058300.8543807).
A
N EMPREENDIMENTOS E I LTDA informou que o
comparecimento para realização da vistoria em 10.05.2016 não induz que o
imóvel da autora ficara pronto e habitável em tal data, mas sim que
nela comparecera para vistoriar o imóvel e posteriormente receber as
chaves; que no Termo de Vistoria seria possível constatar que os itens
reprovados pela autora decorrem de uma liberalidade desta e que não
teriam o condão de impedir a habitabilidade do imóvel e/ou o recebimento
das chaves; que o "Encontro de Contas" objetivava firmar acordo com a
autora, o que de fato ocorreu, conforme TERMO ADITIVO À PRIMEIRA
PROMESSA DE COMPRA E VENDA; que em 30.04.2016, esta subscreveu um
aditivo contratual à promessa de compra e venda, por sua livre e espontânea vontade, sem qualquer vício de consentimento na assinatura do referido pacto;
que, na ocasião, a autora estava ciente de que o reaprazamento da data
para finalização da obra, 30.05.2016 (acrescido de mais 60 dias para
entrega das chaves), ficou condicionado ao recebimento de uma multa no
valor de R$ 1.781,34.(ID. 4058300.9507382).
Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
Fundamento e decido.
2. Fundamentação
2.1. Do benefício da justiça gratuita
A Autora adquiriu o imóvel em questão do Programa Social Minha Casa, Minha Vida. pelo que há presunção iuris tantum
de que faz jus ao benefício da Justiça Gratuita, presunção essa que não
foi afastada ela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, de forma que a preliminar,
levantada por esta, para afastamento desse benefício, não merece
acolhida.
2.1.1. Da ilegitimidade passiva
A preliminar de ilegitimidade passiva ad causam,
suscitada pela CAIXA e pela Construtora/Empreendedora, deve ser
rejeitada: primeiro, porque foi a CAIXA quem cobrou os valores cuja
restituição é pleiteada (taxa de evolução da obra) e é legalmente a
responsável pela administração e operacionalização das obras do Programa
Minha Casa, Minha Vída; segundo, a Construtora/Empreendedora, por ser
responsável pela entrega da obra no prazo legal/contratual, de cujo
atraso reclama a Autora; terceiro, porque essas duas Requeridas são
solidariamente responsáveis com relação aos pleitos da Autora.
2.1.2. Da exceção da prescrição
A
exceção de prescrição levantada pela Construtora/Empreendedora também
deve ser rejeitada, porque esta ação foi ajuizada em MAI/2016, mesmo ano
em que o imóvel foi entregue.
2.1.3. Do Código de Defesa do Consumidor
A Constituição Federal possui dispositivos que preveem a defesa dos direitos do consumidor:
"Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (...). XXXII - o Estado promoverá, na forma da lei, a defesa do consumidor; (...). Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: (...). V - defesa do consumidor;"
Após
essas regras da vigente Constituição da República, que é de 05.10.1989,
adveio o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078, de
1990, no qual foram legalmente implantadas as regras das relações
consumeristas, com definição da figura do Fornecedor e da figura do
Consumidor, verbis:
"Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.
Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista."
Não
é necessário muito esforço para concluir que há, no caso em tela, tanto
Consumidora, a Autora, como Fornecedores, as ora Requeridas.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, há muito tempo, cristalizou a sua jurisprudência na Súmula 297:
"Súmula 297 - O Código de Efesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras(Súula 297, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 12.05.2004, DJ 09/09/2004, p. 149".
Uns dois anos depois, o Plenário do Supremo Tribunal Federal, no precedente ADI nº 2.591/DF. Relator Ministro Eros Grau[unanimidade]. Julgado em 14.12.2006, in Diário da Justiça-DJ de 04.05.2007, adotou o mesmo entendimento.
Então,
não há dúvida que o contrato em questão submete-se às regras do Código
de Proteção e Defesa do Consumidor, bem como às regras do Código Civil e
das Leis específicas relativas ao Programa Habitacional Minha Casa,
Minha Vida.
2.2. Do Mérito e dos Pleitos da Petição Inicial
2.2.1
- O pedido para que a CAIXA seja obrigada a fornecer cópia do
contrato de financiamento em questão, encontra-se superado, porque
menconada Ré juntou tal contrato com a sua contestação.
2.2.2 - Também resta superado o pedido da petição inicial para que a CAIXA cessasse de cobrar a "tarifas/taxa de evolução de obra", porque essa tarifa deixou de ser cobrada a partir de 01.06.2016,
data que, abaixo, será considerada como a de encerramento das obras(e
entrega do imóvel para a Parte Autora), de forma que resta decidir a
partir de quando e até quando a CAIXA deve restituir as parcelas que
cobrou a tal título após a data contratual para entrega do imóvel.
2.2.3
- A Parte Autora também pediu que se reconhecesse a ilegaiidade da da
cobrança da mencionada "tarifa/taxa de evolução da obra", bem como dos
"juros compensatórios do período da obra", porque só teria ficado
sabendo da sua cobrança quando da assinatura do contrato com a CAIXA,
no que teria restado violado o art. 31 do Código de Proteção e Defesa do
Consumidor.
Esse
dispositivo legal trata das exigências relativas às ofertas de produtos
e serviços e a Parte Autora não trouxe para os autos nenhuma prova
de que a CAIXA tenha divulgado ofertas do contrato em questão, nas quais
não teria sido clara quanto à existências de tais encargos.
Então, a Parte Autora só poderia tomar conhecimento deles, como de fato tomou, quando da assinatura do referido contrato.
Logo, nesse particular o pleito não procede.
No entanto, ainda sobre esses encargos, que só poderiam ser cobrados até à data prevista para encerramento das obras, cabe
a análise da sua cobrança após o término desse prazo até à data
considerada como de efetivo encerramento das obras, que ocorreu além do
prazo contratual.
Pois bem.
Primeiro,
para essa finalidade esse prazo passou a ser o fixado no contrato de
financiamento,obtido perante a CAIXA, de forma que o fixado no contrato
de promessa de compra e venda, firmado entre a Construtora e a Parte
Autora, deixou de existir.
Extrai-se
do Item C-13 do contrato de financiamento, na parte juntada sob o
identificador (ID. 4058300.2200945), que o imóvel em questão está
enquadrado no programa social denominado "Minha Casa, Minha Vida",
regido pela Lei nº 11.977, de 07.07.2009.
A N EMPREENDIMENTOS E I LTDA alegou que as obras teriam sido entregues em 03.02.2016, porque essa seria a data do "habite-se", conforme certidão expedida pelo Município de São Lourenço da Mata/PE.
Todavia,
a obtenção do "habite-se" não é prova de que a obra tenha sido
finalizada, tampouco entregue aos Adquirentes as respectivas Unidades
Habitacionais.
Logo,
se o mencionado "habite-se", fornecido pela referida Municipalidade,
existe, não pode ser prova da efetiva entrega do imóvel à Parte Autora.
Na sua contestação, acostada sob id 4058300.2200938, a CAIXA sustenta e comprova que cessara a cobrança de tais encargos a partir de 01.06.2016,
data considerada como de encerramento das obras e, a partir de então,
todo pagamento feito pela Parte Autora passara a implicar em amortização
do saldo devedor do contrato.
Todavia,
constato que o contrato de financiamento com a Instituição Financeira,
no caso, com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA, foi firmado em 19.12.2013,
conforme documento juntado sob identificador ID. 4058300.2200965,
constou no item B - VALOR DE AQUISIÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL, VALOR DE
COMPRA E VENDA DO TERRENO, DESTINAÇÃO DA OPERAÇÃO, PRAZO PARA CONCLUSÃO
DAS OBRAS 24 (vinte e quatro) meses.
Temos então que, por força do contrato de financiamento (cujo
prazo de entrega da obra prevalece ao prazo fixado na promessa de
compra e venda firmada entre a Construtora/Empreendeora e a Parte
Autora) consta, expressamente, que o prazo final para entrega da obra seria 19.12.2015, vale dizer, 24 (vinte e quatro) meses contados de 19.12.2013(data
em que o contrato de financiamento foi firmado entre a Caixa Econômica
Federal, a Construtora/Empreendedora e a Parte Autora). E a esse prazo
acresce-se os 60 (sessenta) dias previstos no Parágrafo Segundo da CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA do contrato, verbis:
"Parágrafo Segundo - A INCORPORADORA/SPE dispõe de até 60 dias após o prazo para o término da construção da unidade habitacional vinculada ao empreendimento, mencionado no caput desta Cláusula, para entrega das chaves do imóvel ao(s) DEVEDOR(ES) FINDUCIANTE(S)."
Logo, 10.12.2015 + 60(sessenta) dias temos que o prazo final para entrega do imóvel ficou fixado para 19.02.2016.
Como restou demonstrado, pela CAIXA, na sua defesa e documentos que a instruem, que as obras só foram efetivamente encerradas em 01.06.2016,
temos então que a Construtora/Empreendedora atrasou a entrega da obra
em 03 (três) meses e 11 (onze) dias e, não obstante isso, durante esse
período de atraso no encerramento das obras, a CAIXA continuou cobrando
da Parte Autora mencionados "encargos do período da obra".
Injustificável,
pois, que a CAIXA tivesse continuado a cobrar tais encargos da Parte
Autora após o prazo contratual para entrega do imóvel.
E,
conforme consta da defesa da Construtora, nesse particular não
impugnada pela CAIXA, esta não lhe repassou os valores desses encargos.
Então,
de acordo com o contrato e com o Parágrafo Único do art. 42 do Código
de Proteção e Defesa do Consumidor, a CAIXA deve devolver, em dobro,
para a Parte Autora os valores que dela foram indevidamente exigidos, a
título de "taxa de evolução da obra" e aos "juros compensatórios", após o término do prazo contratual para entrega do imóvel(19.02.2016) até a data em que se considera como de efetivo encerramento das obras(01.06.2016).
Como se extrai da última manifestação da Construtora nos autos, acostada sob id 4058300.9507382,
as chaves só foram entregues efetivamente à Parte Autora, após os
reparos decorrentes das exigências feitas por esta na vistoria, em 20.07.2016,
data essa que será relevante para análise de pleito de condenação da
Construtora ao pagamento de multa pelo descumprimento do contrato pelo
atraso na efetiva entrega do imóvel.
A
devolução desse valor não será em dinheiro, mas sim mediante
amortização do respectivo valor atualizado no saldo devedor do contrato
de financiamento e só caberá a devolução em dinheiro se, quando da
execução desta sentença ou de acordão que a mantenha, o contrato de
financiamento já tiver sido quitado.
E
como resta inconteste que tais parcelas não foram repassadas pela
CAIXA para a Construtora, o ônus da sua reparação a favor da Parte
Autora caberá apenas à CAIXA.
2.2.4
- A Parte Autora impugna a atualização dos valores do contrato pelos
índices INCC - Índice Nacional da Construção Civil, porque a sua
imposição seria abusiva e, por isso, feriria os arts. 51, V, § 1º e 39,
V, todos do Código de Defesa do Consumidor, bem como o inciso VII do
art. 6º desse mesmo Diploma Legal, porque a previsão da sua cobrança,
no contrato, não teria a clareza exigida por este último dispositivo
legal.
A Construtora/Empreendedora
e a CAIXA não impugnaram essa pretensão da Parte Autora, tendo a CAIXA
alegado que na fase da obra a atualização era feita pelos índices de
atualização do FGTS, mas silenciou quanto a atualização da segunda fase,
posterior ao encerramento da obra, ocorrido em 01.06.2016.
No
Compromisso de Compra e Venda, firmado entre a Parte Autora e a
Construtora, realmente consta, no seu subitem 4.5, que, na hipótese de
atraso, a correção monetária seria pelo INCC, apurado pela FGV, mais
1%(um por cento) de juros ao mês.
Todavia, no contrato de financiamento(que finou por substituir o noticiaco contrato de Compromisso de Compra e Venda),
firmado entre a Construtora, a CAIXA e a Parte Autora, consta, na sua
Cláusula Sétima, que o reajuste será pelos índices do FGTS, cláusula
essa que encontra respaldo no direito positivo, porque como o recursos
são buscados nos ativos do FGTS, o qual é atualizado pela TR + 0,5%(meio
por cento) ao mês, os respectivos contratos de financiamento
vinculam-se a esse índice.
Como
o noticiado Compromisso de Compra e Venda, repito, deixou de existir
depois da assinatura do contrato de financiamento e não havendo nenhuma
prova de que a Construtora, antes de firmar o contrato de
financiamento, tenha aplicado o mencionado INCC, tampouco que a Parte
Autora tenha atrasado prestações quando o referido Compromisso ainda
estava em vigor que justificasse a aplicação do mencionado índice, esse
pleito não prospera.
Assim, esse pedido desta ação não merece acolhida.
2.2.5 - A Autora sustenta que a Construtora deve ser condenada a lhe pagar "multa
contratual compensatória prevista na cláusula nona sobre o valor do
contrato em tela, com correção monetária pelo IGPM/FGV e juros de mora
de 1% ao mês desde a citação até a efetiva entrega do imóvel", multa essa que teria que pagar caso atrasasse alguma prestação e nesse sentido invoca precedentes judiciais.
O
princípio da isonomia, bem como o princípio da reciprocidade orientam
no sentido de que a cláusula penal de qualquer contrato civil deva ser
aplicada igualmente para todas as Partes do contrato.
Nesse sentido, a segunda parte do art. 392 do vigente Código Civil:
"....Nos contratos onerosos, responde cada uma das partes por culpa, salvo as exceções previstas em lei..".
Então,
no caso, a Construtora haverá de ser condenada a pagar à Parte Autora
a multa prevista na cláusula nona do contrato de financiamento em
questão, que se encontra transcrita na Parte 2 do contrato, acostada sob
id 4058300.2200948, incidente sobre o valor total e atualizado, até a data do pagamento, das prestações pagas no período de 19.02.2016,
data limite para entrega da obra, até 20.07.2016, data em que
efetivamente lhe foram entregues as chaves do imóvel em questão.
2.2.6
- Consta dos autos que a Parte Autora pagou a comissão de corretagem
diretamente à Corretora de Imóveis, ou seja, o valor dessa comissão não
foi incluído pela Construtora no(s) valor(es) da(s) prestação(ões) do
imóvel em questão, de forma que não pode ser responsabilizada pela
retituição. Tratava-se de uma profissional autônoma, sem qualquer
vínculo com a Construtora. Assim, o pleito relativo ao valor dessa
comissão não pode ser acolhido.
Ademais, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1601149/RS - TEMA 960[1], firmou o
entendimento da validade da cobrança dessa comissão em contratos como
os ora em debate, ainda que tivesse sido repassado pela Construtora
como custo para o preço do imóvel.
2.2.7
- Não merece acolhida o pedido para declaração de nulidade da Cláusula
Nona do contrato de compromisso de compra e venda, no qual o prazo para
término das obras teria sido alargado em 180(cento e oitenta) dias,
porque, como acima demonstrado, esse contrato, nesse particular, foi
substituído por novo prazo fixado no contrato de financiamento da obra,
firmado entre a Construtora, a CAIXA e a Parte Autora, tendo tal prazo
sido reduzido para 60(sessenta) dias.
2.2.8
- A Parte Autora pede que a CAIXA seja condenada a lhe restituir, em
dobro, a taxa de assinatura de contrato que lhe cobrou, conforme
documento acostado sob id 4058300.2012164(recibo
relativo taxa de assinatura de contrato de financiamento, no valor de
R$ 250,00, expedido em 19.12.2013
Como
bem demonstrado pela Parte Autora, na petição inicial, a Lei Estadual
nº 12.702, de 2004, alterada pela Lei Estadual nº. 14.689 de 04 de Junho
de 2012, veda esse tipo de cobrança, a qual também choca-se com regras
do Código de Proteção e Defesa do Consumidor que veda qualquer prática
abusiva contra o Consumidor, bem como com a Lei nº 11.977, de
07.07.2009, que instituiu o Programa Habitacional Minha Casa, Minha
Vida, pelo qual a Autora adquiriu a sua Unidade Habitacional.
2.2.9 - Pede a Parte Autora indenização por alegados danos morais, no valor de R$ 100.000,00(cem mil reais).
Tem-se
por dano moral o que atinge o ofendido como pessoa, causando-lhe dor,
sofrimento, tristeza, vexame, humilhação, desequilíbrio em seu
bem-estar.
Não
tenho dúvida que pessoa que adquire casa do Programa Minha Casa, Minha
Vida, como no presente caso, sente-se violentada, no campo moral, quando
o Agente Financeiro e a Construtora/Empreendora não entregam o imóvel
no prazo do contrato e ainda cobram-lhe encargos não mais devidos depois
desse prazo, como aconteceu no presente caso, quer pelas dificuldades
econômico-financeiras nas quais se encontra a Parte Consumidora, quer
porque essa Parte se sente enganada pela propaganda governamental de que
o mencionado Programa Habitacional veio para ajudar as pessoas
carentes, como a Parte Autora, na obtenção da sua unidade habitacional.
A Constituição Federal é expressa em admiti-lo, nos incisos V e X do art. 5º, bem como em sede, especificamente, de direitos do consumidor, nos incisos VI e VII, do art. 6º, da Lei nº 8.078/90.
O Código Civil, por sua vez, se refere ao dano moral apenas em seu art. 186, nos seguintes termos:
"Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito".
Mas não há Lei estabelecendo os parâmetros para se encontrar o valor a ser pago como indenização por esse dano[2].
O Superior Tribunal de Justiça, no REsp n. 579.157/MT, concluiu que a tarifação da responsabilidade prevista na Lei de Imprensa não foi recepcionada pela Constituição de 1988.
Diante
desse quadro, para este caso concreto, tendo por base o período do
atraso para a entrega da obra, e em face ao princípio da razoabilidade, a
reparação pelo dano moral deve ser fixada em quantia compatível com a
reprovabilidade da conduta ilícita e a gravidade do dano por ela
produzida, sem transformar a reparação em fonte de lucro para a vítima.
Portanto, tenho por razoável fixar a indenização que as Requeridas devem pagar à Parte Autora, pro rata,
a título de reparação do dano moral por ela sofrido, não o valor por
esta sugerido na petição inicial, por tê-lo por desproporcional à
questão ora debatida, mas sim no valor de R$ 5.000,00(cinco mil reais),
que serão atualizados(correção monetária e juros de mora, estes sobre o
valor já monetariamente corrigido) pelos índices do manual de cálculos
do Conselho da Justiça Federal, incidentes a partir da do mês seguinte
ao da publicação desta sentença.
2.3.
No que diz respeito às verbas sucumbenciais, tenho que a verba
honorária, considerando que se trata de questão que vem se repetindo em
diversas ações, tenho que o(a) Patrono(a) da parte Autora não necessitou
de despender grandes esforços na elaboração da petição inicial,
tampouco no acompanhamento deste feito até à presente data, então, pelas
regras do § 2º do art. 85 do vigente Código de Processo Civil, tenho
que deva fixar mencionada verba mínimo de 10%(dez por cento) sobre o
total dos valores que serão restituídos à parte autora e sobre o valor
fixado para indenização por danos morais, valores esses que, conforme
acima argumentado, serão apurados na fase executiva, e essa verba
honorária será paga pelas Requeridas, em partes iguais.
2.3.1
- Embora tenha a Parte Autora requerido, a título de indenização por
danos morais a quantia de R$ 100.000,00, A sucumbência da Parte Autora,
quanto à pretensão de indenização por danos morais, será de R$
95.000,00, pois para tanto pleiteou R$ 100.000,00 e se lhe está sendo
reconhecido o direito à apenas R$ 5.000,00.
Na
vigência do Código de Processo Civil de 1973, quando a Parte Autora não
era obrigada a indicar o valor pretendido da indenização por danos
morais, uma vez que cabia ao Juiz arbitrá-lo, e se, mesmo assim, a
Parte Autora indicasse o respectivo valor, tinha-se que esse pedido
corresponderia a uma mera sugestão e, por isso, o Superior Tribunal de
Justiça firmou o entendimento que não haveria sucumbência da Parte
Autora e até cristalizou a sua jurisprudência em Súmula:
"Súmula 326: Na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca.".
E agora, conforme MACHADO, Rafael(3), como o vigente Código de Processo Civil de 2015 obriga a Parte Autora a indicar o valor que pretende receber a título de indenização por danos morais, conforme regra do inciso V do seu art. 292, continua a se aplicar a mencionada Súmula, em razão dos argumentos do REsp nº 431.230/PR, Relatado pelo Ministro Barros Monteiro, segundo os quais não seria razoável que a Parte Autora, embora sendo vencedora quanto à indenização pelo dano moral, tivesse que pagar verba honorária sobre parcela do valor que sugeriu e não foi acolhida, cujo montante pode ser maior que o valor a lhe ser pago a título de indenização por dano moral, como ocorreria no presente caso, caso a Parte Autora fosse condenada no percentual mínimo legal da verba honorária(10%)sobre R$ 95.000,00.
E, depois do vigente Código de Processo Civil, nesse mesmo sentido decidiu a 1ª Turma do TRF5R, verbis:
"PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO. RECONHECIMENTO. CONDENAÇÃO DA AUTORA AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONDENATÓRIO DA RÉ EM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. FIXAÇÃO DA REPARAÇÃO EM MONTANTE INFERIOR AO POSTULADO. SUCUMBÊNCIA. SÚMULA Nº 326 DO STJ. VALIDADE PERSISTENTE APÓS O ADVENTO DO CPC/2015. RETIFICAÇÃO DO ACÓRDÃO. PROVIMENTO COM EFEITOS MODIFICATIVOS.
1. Embargos de declaração opostos pela apelada, em face de acórdão que deu parcial provimento aos embargos de declaração do INSS, com efeitos modificativos, para dar parcial provimento à remessa oficial e à apelação autárquica.
2. A apelada/embargante se insurge contra o acórdão, apenas na parte em que a condenou ao pagamento de honorários advocatícios, nos seguintes termos: "No caso, a sentença data de maio de 2017, quando já estava em vigor o CPC/2015, motivo pelo qual os honorários advocatícios de sucumbência devem ser fixados em atenção às novas regras. Assim, considerando que a autora postulou a condenação em indenização de R$300.000,00 e obteve uma reparação de R$ 70.000,00, e em consonância com as normas do art. 85, parágrafo 2º, 3º, 4º, 5º e 6º, do CPC/2015, define-se a condenação na verba honorária de sucumbência nos seguintes termos: a) a ré deverá pagar 10% de R$ 70.000,00 (valor que a autora obteve); b) a autora deverá arcar com R$ 3.000,00, sublinhando-se, quanto a essa última, que a execução da parcela ficará suspensa, enquanto perdurar a situação de hipossuficiência econômica que ensejou a concessão da gratuidade judiciária, segundo o art. 98, parágrafo 3º, do CPC/ 2015".
3. Da leitura da fundamentação adotada na definição da verba honorária, depreende-se que o acórdão incorreu em omissão, no tocante à Súmula nº 326 do STJ, segundo a qual, "na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca".
4. A questão nuclear é se essa Súmula, cuja edição data de 2006, persiste, diante das regras do CPC/2015.
5. A Primeira Turma desta Corte Regional, alinhando-se à Terceira Turma, vem entendendo que, "quanto aos honorários advocatícios, a fixação de indenização em menor valor não implica sucumbência recíproca, pois o artigo 292, inciso V, do Código de Processo Civil, ao exigir do autor que atribua valor certo ao pedido de indenização de dano moral, não revogou a Súmula nº 326 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, 'na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca'. Nesse sentido, precedente deste Tribunal: PROCESSO Nº: 0800315-34.2017.4.05.8500, Relator Desembargador Federal Carlos Rebêlo Júnior, Terceira Turma, unânime, j. 16 agosto 2018" (PROCESSO: 0800096-90.2018.4.05.8304, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS (Convocado), JULGAMENTO: 03/12/ 2018).
6. Por conseguinte, reconhecida a omissão e suprida a lacuna, impõe-se alterar a condenação em honorários advocatícios posta no acórdão fustigado, para condenar apenas a UFRN nessa verba, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico auferido pela parte autora, de R$ 70.000,00 (setenta mil reais).
7. Embargos de declaração providos para suprir a omissão, com efeitos modificativos."[4].(Negritei).
2.3.2
- No que diz respeito aos demais valores, relativamente aos quais as
Requeridas sucumbiram, o percentual da verba honorária, acima fixado,
incidirá sobre o valor da respectiva condenação.
2.3.3
- A Parte Autora, exceto quanto à indenização por danos morais, há de
ser, por força de Lei, condenada em verba de suucmbência, custas
proporcionais, e verba honorária, esta sobre o valor da comissão de
corretagem, relativamente à qual foi vencida, no percentual de 10%(dez
por cento), conforme regra do § 2º do art. 84 do CPC, por se tratar de
matéria que não exigiu muito esforço do Patrono da Construtora, por já
se tratar de matéria sob efeito repetitivo da Segunda Seção do Superior
Tribunal de Justiça. mas ficará a respectiva cobrança submetida à
condição suspensiva do § 3º do art. 98 do CPC, pelo prazo de cinco
anos, após o que, se nesse prazo a condição não for implementada, essa
obrigação ficará automaticamente extinta. E assim há de ser, porque em
gozo do benefício da Justiça Gratuita.
2.3.4
- A Parte Autora sucumbiu em torno de 20%(vinte por cento) das
pretensões iniciais, pelo que ficará sob o seu encargo 20%(vinte por
cento) das custas processuais, ficando também a respectiva cobrança sob a
condição suspensiva na forma indicada acima, e os demais 80%(oitenta
por cento) serão rateados entre as duas Requeridas, em partes iguais.
3. Dispositivo
Posto isso:
3.1) rejeito as preliminares de defesa das contestações da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA e da defesa da N EMPREENDIMENTOS E I LTDA;
3.1.1)
tenho por prejudicados os pedidos para que se determine à CAIXA que
fornecesse à Parte Autora cópia do contrato de financiamento em questão,
bem como para que fizesse cessar a cobrança de "tarifa/taxa de evolução da obra", sem
prejuízo do exame do pedido de que o respectivo valor, cobrado depois
da data contratual para entrega do imóvel até a data da sua efetiva
entrega, seja restituído em dobro;
3.1.1) rejeito a exceção de prescrição;
3.2) julgo parcialmente procedentes os pedidos desta ação e condeno:
3.2.1
- a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA a restituir à Parte Autora os
valores que esta pagou, após o prazo previsto contratualmente para a
entrega da obra, qual seja, após 19.02.2016 até 01.06.2016, data esta considerada como de encerramento das obras, a
título de taxa de evolução de obra e juros compensatórios, cuja
restituição dar-se mediante abatimento no saldo devedor de financiamento
em questão, após atualização(correção monetária e juros de mora) pelos
índices do manual de Cálculos do Conselho da Justiça Federal - CJF,
vigentes na data da execução, que se processará por cálculos do
Contador, sendo que a atualização incidirá a partir das datas nas quais
essas parcelas foram indevidamente cobradas e estender-se-á até a data
da efetiva amortização no saldo devedor do contrato em questão,
conforme subitem "2.2.3" da fundamentação supra;
3.2.2)
a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a restituir à Parte Autora a quantia de R$
500,00, que corresponde ao dobro da a taxa de assinatura de contrato de
financiamento, que cobrou, indevidamente, da Parte Autora, no valor de
R$ 250,00(duzentos e cinquenta reais), com atualização(correção
monetária e juros de mora), pelos índices já indicados, a partir do
dia seguinte ao da cobrança indevida, conforme subitem "2.2.8" da
fundamentação supra;
3.2.3)
a Construtora a pagar à Parte Autora a multa prevista na cláusula nona
do contrato de financiamento, na forma indicada no subitem "2.2.5" da
fundamentaçao supra;
3.2.4) solidariamente, as duas Requeridas, a pagar 80%(oitenta por cento) das custas processuais, pro rata;
3.2.5) quanto à verba honorária, condeno:
3.2.5.1
- a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em verba honorária de 10%%(dez por cento)
sobre os valores atualizados dos encargos indicados no subitem "2.2.3" e
sobre o valor atualizado indicado no subitem "2.2.8" da fundamentação
supra;
3.2.5.2
- a Construtora em verba honorária de 10%(dez por cento) sobre o valor
total e atualizado da multa, a ser apurada na forma indicada no subitem
"2.2.5" da fundamentação supra;
3.2.5.3 - as duas Requeridas, pro rata, em verba honorária de 10% (dez por cento) sobre o total do valor atualizado da indenização por danos morais acima fixado.
3.3)
a Parte Autora a pagar 20%(vinte por cento) das custas processuais e
verba honorária, a favor do(a) Patrono(a) da Construtora, sobre o valor
da comissão de corretagem, que arbitro em 10%(dez por cento) sobre
mencionado valor, atualizado, com correção monetária desde a data da
citação e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado(§
16 do art. 84, CPC).
3.5) os valores serão apurados na fase de execução de sentença, por simples cálculos do Contador.
3.4) finalmente, dou este processo por extinto, com resolução do mérito(art. 487,I, CPC).
Registrada, intimem-se.
Recife, 18.07.2019
Francisco Alves dos Santos Júnior
Juiz Federal, 2a Vara Federal/PÈ.
____________________________________________________________________
[1]
Brasil. Superior Tribunal de Justiça. Segunda Seção. Recurso Especial
nº 1.599.511 - SP (2016/0129715-8), Relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino. Documento: 1532624 - Inteiro Teor do Acórdão - Site
certificado - DJe: 06/09/2016.
[2]
Segundo CARVALHO, Rafael, "há, porém, projeto de Lei visando a
tarifação: Projeto de lei do Senado nº 334/08. Regulamenta o dano moral e
sua reparação". In "Sucumbência e danos morais: existe conflito entre a Súmula 326 do STJ e o art. 292, V do novo CPC?"
Disponível em https://rms1986.jusbrasil.com.br/artigos/337991000/sucumbencia-e-danos-morais-existe-conflito-entre-a-sumula-326-do-stj-e-o-art-292-v-do-novo-cpc
Acesso em 15.07.2019
[3] Idibdem.
[4] Brasil. Tribunal Regional Federal da 5ª Região. Primeira Turma. Processo n° 08074550220154058400, EDAC - Embargos de Declaração na Apelação Civel - , Relator Desembargador Federal Élio Siqueira Filho, Julgamento em 23/04/2019.
Disponível em https://www4.trf5.jus.br/Jurisprudencia/JurisServlet?op=exibir&tipo=1
Acesso em 18.07.2019.
