segunda-feira, 23 de maio de 2016

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. ENCARGOS DE CONDOMÍNIO EM ATRASO. IMÓVEL OCUPADO POR TERCEIRO. AUSÊNCIA DE RESSALVA NO EDITAL QUANTO A ESSES ASSUNTOS. NÃO RESPONSABILIZAÇÃO DO ARREMATANTE POR TAIS ENCARGO, NEM PELA RETOMADA DO IMÓVEL.

Por Francisco Alves dos Santos Jr

Segue uma decisão que discute importante matéria em caso de arrematação de imóvel em hasta pública, em cujo respectivo edital não constou ressalvas de que havia prestações de condomínio em atraso e de que o imóvel estava ocupado por um Terceiro. Nela se conclui pela nenhuma responsabilidade do Arrematante por mencionados gravames, por ter ele se baseado no edital para arrematar o imóvel. 
Boa leitura. 



PODER JUDICIÁRIO
JUSTIÇA FEDERAL DE PRIMEIRO GRAU 5ª  REGIÃO
SEÇÃO JUDICIÁRIA DO ESTADO DE PERNAMBUCO
2ª VARA

Processo nº 0003157-53.2008.4.05.8300
Classe:    98 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
EXEQUENTE: EMGEA - EMPRESA GESTORA DE ATIVOS
EXECUTADO: INOCOOP GUARARAPES - COOPERATIVA HABITACIONAL SANTA LUZIA, SECAO VII e outro

C O N C L U S Ã O

Nesta data, faço conclusos os presentes autos a(o) M.M.(a) Juiz(a) da 2a. VARA FEDERAL Sr.(a) Dr.(a) FRANCISCO ALVES DOS SANTOS JUNIOR
Recife, 18/05/2016


Encarregado(a) do Setor

D E C I S Ã O

1.      Relatório.

O Arrematante do apartamento 204 do Bloco A do Conjunto Residencial N. Sra. de Fátima, Sr. B. L. DA M. S., requereu a expedição da carta de arrematação, apresentando os comprovantes de pagamentos do total do lance ofertado, bem como o recolhimento do ITBI. Requereu, ainda, a expedição de Mandado de Imissão na posse, informando que o imóvel encontra-se ocupado e que existem dívidas de condomínio (fl. 398/405), requerendo que o imóvel lhe seja entregue livre de qualquer débito de natureza condominial.

2. Fundamentação.

2.1. Da Carta de Arrematação

Considerando que o Arrematante Sr. B. L. DA M. S. anexou ao seu pleito o comprovante de pagamento do ITBI do imóvel arrematado, bem como dos depósitos relativos ao total do lance, e, ainda, que a CAIXA já apresentou a autorização para cancelamento da hipoteca (fl. 314), deve ser expedida a Carta de Arrematação em  favor do arrematante, bem como a entrega  da Autorização para Cancelamento da Hipoteca acostada às fls. 314/315.

2.2. Da Expedição de Mandado de Imissão na Posse.

O arrematante de imóvel em hasta pública tem o direito de ser imitido na posse do bem através da expedição do mandado de imissão na posse nos próprios autos da execução, sendo desnecessário o ajuizamento de qualquer ação autônoma para tanto, eis que esse ato opera-se por força da alienação realizada.

Nesse sentido, já decidiu o C. STJ, in verbis:

"EMENTA: - PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. LEILÃO. COMPLEMENTAÇÃO DO LANÇO. NULIDADES. OCUPAÇÃO DE IMÓVEL ARREMATADO. NÃO INVIABILIZAÇÃO DA VENDA. DÉBITOS FISCAIS DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE.

1. NÃO HÁ OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NO "DECISUM" HOSTILIZADO, QUANDO TODAS AS QUESTÕES SUSCITADAS NA FASE RECURSAL SÃO EXAMINADAS PELO TRIBUNAL A QUO.

2. IMPROCEDE A ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC, POR AUSÊNCIA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL, QUANDO A CORTE ANALISA INTEIRAMENTE E CRITERIOSAMENTE TODA A QUESTÃO DEVOLVIDA. NÃO HÁ O QUE INTEGRAR A TAL DECISÃO POR MEIO DE EMBARGOS DECLARATÓRIOS, POR SE PRETENDER, NA VERDADE, NÃO O ACLARAMENTO DA DECISÃO, MAS SIM SUA MODIFICAÇÃO.

3. O ACÓRDÃO ATACADO INTERPRETOU E APLICOU A LEGISLAÇÃO REFERENTE AO PROCEDIMENTO DA ARREMATAÇÃO, DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS QUE O REGEM. O SISTEMA PROCESSUAL CONSIDERA QUE A ARREMATAÇÃO É UM ATO DE ALIENAÇÃO QUE SE PROCESSA SOB A GARANTIA DO JUDICIÁRIO. O ARREMATANTE NÃO NECESSITA, EM CONSEQÜÊNCIA, PARA IMITIR-SE NA POSSE DO BEM, DE INTENTAR QUALQUER AÇÃO. ESSE ATO OPERA-SE POR FORÇA DA ALIENAÇÃO REALIZADA. A EXCEÇÃO É QUANDO O EDITAL DE ARREMATAÇÃO ESCLARECE QUE O IMÓVEL ESTÁ OCUPADO E QUE PESE SOBRE ELE ÔNUS LOCATÍCIO OU DE OUTRA QUALIDADE.

4. NÃO É O CASO DOS AUTOS. O EDITAL SILENCIOU A RESPEITO. O ARREMATANTE ACEITOU ESSA CONDIÇÃO E CONCORREU SOB A GARANTIA DO PODER JUDICIÁRIO. INEXISTE MOTIVO, PORTANTO, PARA SE ANULAR A ARREMATAÇÃO. A RESPONSABILIDADE PELOS DÉBITOS FISCAIS NÃO É DO ARREMATANTE. ESTE RECEBE O BEM SEM ÔNUS.

5. O ADQUIRENTE DO BEM NÃO NECESSITA, PARA IMITIR-SE NA SUA POSSE, INTENTAR AÇÃO, OU EXECUÇÃO, CONTRA O EXECUTADO QUE A ESTIVER EXERCENDO. IMITE-SE DE LOGO NA POSSE, MEDIANTE SIMPLES MANDADO, UMA VEZ QUE EXPEDIDA A CARTA DE ARREMATAÇÃO. DISPOSIÇÕES DO ART. 703 DO CPC. 6. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.[1]

         No presente caso, observo que não consta no Edital do leilão que o referido imóvel encontrava-se ocupado.
Assim, deve o pleito do arrematante ser acatado.
         Portanto, merece ser deferido o pleito de expedição do Mandado de Imissão de Posse.

        2.3 Da dívida condominial.
           
        Da mesma forma do item anterior, observa-se que no edital do Leilão não se fez qualquer referência à eventual dívida condominial, não podendo ser atribuída ao arrematante a responsabilidade do pagamento.
     O art. 1.345 do vigente Código Civil transfere a responsabilidade pelas parcelas em atraso de encargos de condomínio para o Adquirente, mas essa regra se aplica apenas na aquisição contratual, que não seja em hasta pública, e assim mesmo o Adquirente só será responsável se houver ressalva na escritura de que há parcelas de encargos de condomínio em atraso, com as devidas especificações.
       E, se a aquisição ocorrer via hasta pública, como no presente caso, o Adquirente só responde se tiver havido ressalva no respectivo Edital, da existência de encargos de condomínio em atraso.
       Nesse sentido, decidiu o E. Superior Tribunal de Justiça que examinou caso semelhante, no julgamento do Recurso Especial nº 1.297.672/SP, a relatora a Min. Nancy Andrighi, assim se posicionou: “A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.”.
        Assim, com absoluta justiça, entendeu-se que o adquirente não pode ser surpreendido com encargos ou débitos não previstos no edital, atribuindo-lhe a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais anteriores a arrematação, posto que com a aquisição em hasta pública, se não tiver havido ressalvas no edital quanto a encargos de condomínio em atraso, que ficariam sob responsabilidade do Adquirente, não se sub-rogam na pessoa desse Adquirente, pois, em tal hipótese, a sub-rogação dá-se apenas quanto ao preço da aquisição, devendo tais débitos ser cobertos pelo valor(preço)da aquisição.[2]

            3. Conclusão
           
Posto isso:

a)  Determino a expedição da Carta de Carta Arrematação que deverá ser entregue ao arrematante juntamente com a Autorização para Cancelamento da Hipoteca acostada às fls. 314/315.
b)   Determino que o atual Ocupante do imóvel seja intimado, previamente, para desocupar o imóvel espontaneamente, no prazo de 30(trinta) dias, após esse prazo, se o Ocupante não desocupar o imóvel, fica, desde já, autorizada a expedição do respectivo Mandado de Imissão de Posse, para pronto cumprimento em sua integralidade.
Se houver necessidade de reforço policial, determino que seja expedido oficio às autoridades policiais competentes, visando assegurar a integridade física da Oficiala de Justiça no devido cumprimento do mandado e a efetiva imissão de posse no imóvel, por parte do mencionado Adquirente judicial(Arrematante).
c)  Determino que a Secretaria abata no valor depositado pelo Arrematante, antes de liberá-lo para a Credora, as parcelas do Condomínio e obtenha junto a este (o Condomínio) o número da sua conta bancária para o respectivo repasse, com as cautelas de praxe.

P.I.
Recife, 20.05.2016
Francisco Alves dos Santos Júnior
   Juiz Federal, 2ª Vara-PE




[1] Brasil. Superior Tribunal de Justiça. 1ª Turma. Relator Ministro José Delgado. Recurso Espesial-RESP nº 469678/RS(2002/0117550-8), julgado em 03/12/2002 - Orgão Julgador T1 - PRIMEIRA TURMA - (STJ)- DJ 24/02/2003.

[2] Mutatis mutandis, há regra nesse sentido no Parágrafo Único do art. 130 do Código Tributário Nacional com relação aos tributos que incidem sobre o imóvel.
              No mesmo sentido, era regra do Código Civil de 1916, quanto à venda em hasta pública, verbis:

Art. 677. Os direitos reais passam com o imóvel para o domínio do comprador, ou sucessor.
Parágrafo Único – Os impostos que recaem sobre prédios transmitem-se aos adquirentes, salvo constando da escritura as certidões do recebimento, pelo fisco, dos impostos devidos e, em caso de venda em praça, até o equivalente do preço da arrematação”.
               
                O Decreto do Poder Legislativo nº 3.725, de 1919, estabeleceu que a frase “os impostos que recaem sobre prédios transmitem-se” deveria ser substituído por “o ônus dos impostos sobre prédios transmitem-se”.

Nenhum comentário:

Postar um comentário